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Frage geschrieben am 29.06.2014 13:32:49

Betreff: Absetzung Kosten zukünftig vermieteter, im Bau befindlicher Immobilie


Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 40.00
Status: Beantwortet
Wir haben 2012 begonnen eine Neubauwohnung in einer Baugemeinschaft zu bauen und über einen Immobilienkredit zu finanzieren. Damals waren wir noch der Ansicht, dass wir die Wohnung selbst nutzen werden.
Für das Jahr 2012 haben wir deshalb keine der uns in diesem Jahr entstandenen Kosten (Abzahlungsraten, eingebrachte Eigenmittel, Notarkosten, Grundschuldbestellung, Eintragung Grundschuld, Planungsraten Projektsteuerung, Eintrittsgeld Baugemeinschaft, Beitritt Grundstücks-OHG) steuerlich geltend gemacht. Die Steuererklärung 2012 ist auch schon komplett gelaufen.
2013 haben wir uns definitiv entschieden, dass wir die Immobilie nach Fertigstellung im Jahr 2014 sofort vermieten werden. Die ersten Mieteinnahmen werden voraussichtlich ab September 2014 erzielt.
2013 sind für die Wohnung folgende Kosten entstanden: Abzahlung Kredit, Bereitstellungszinsen, Zinsen
Nun unsere Fragen:
In welcher Steuererklärung können wir alle Kosten aus 2012 geltend machen? Die Steuererklärung von 2012 ist schon gelaufen. Es bleiben also die Steuererklärung 2013 oder die Steuererklärung 2014 (Jahr der Fertigstellung).
Wann können wir die Kosten, die uns in 2013 entstanden sind steuerlich geltend machen? Geht das schon in der Steuererklärung 2013 oder erst bei Fertigstellung der Immobilie (also in der Steuererklärung 2014)?
Wir sehen auch einige Besonderheiten, da wir in einer Baugemeinschaft bauen und sind uns nicht klar, ob beispielsweise Kosten aus Beitritt Grundstücks-OHG, Planungsraten Projektsteuerung und Eintrittsgeld Baugemeinschaft (alle diese Kosten wurden 2012 geleistet) in 2013 komplett als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden können.



Antwort geschrieben am 29.06.2014 14:46:00
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragestellerin

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Wenn ich Ihre Fragestellung zusammenfasse, haben Sie aus meiner Sicht aktuell mehrere Probleme.

Ich versuche einmal Ihre diversen Problemstellungen strukturiert zu erfassen und im Einzelnen in der von Ihnen vorgegebenen Reihenfolge zu beantworten:

Wir haben 2012 begonnen eine Neubauwohnung in einer Baugemeinschaft zu bauen.

Nach § 179 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2, § 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a AO sind Einkünfte einheitlich und gesondert festzustellen, wenn Sie an diesen beteiligt sind. Dies wäre bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Fall, wenn mehrere Personen zusammen den Tatbestand der Vermietung und Verpachtung verwirklichen- und dadurch Einkünfte erzielen würden. Wenn Sie also mit dem Partner, mit dem Sie bauen verheiratet sind, kann man im Wege des Ausfüllens der Anlage V zur Einkommensteuererklärung, die entsprechenden Angaben machen. Streng genommen handelt es sich aber um eine sog. Grundstücksgemeinschaft. Sind Sie mit Ihrem Baupartner nicht verheiratet, müssen Sie nur speziell für Ihr BV eine Feststellungserklärung nebst Anlage V abgeben.

Das sich daraus ergebende Ergebnis fließt in Ihre jeweilige Einkommensteuererklärung ein. Auf Grund Ihrer nachstehenden Schilderungen und Formulierungen gehe ich aber bei meinen weiteren Antworten davon aus, dass Sie und Ihr Partner verheiratet sind. Eine Feststellungserklärung wäre in diesem Falle nicht abzugeben, da es sich in diesen Ausnahmen um Fällen von geringer Bedeutung handelt. (z. B. zusammenveranlagte Eheleute).

Die erforderlichen Feststellungen können nicht durch Angaben im Rahmen einer Einkommensteuererklärung geheilt werden. Muss ein Feststellungsbescheid erlassen werden, so bietet er auch eine Änderungsmöglichkeit im Hinblick auf ansonsten bestandskräftig gewordene Folgebescheide (z. B. Ihr Einkommensteuerbescheid 2012).

Damals waren wir noch der Ansicht, dass wir die Wohnung selbst nutzen werden.

Auf Grund Ihres weiteren Vortrages gehe ich davon aus, dass Sie Ihre Absicht der Selbstnutzung in 2013 aufgegeben haben und künftig eine Vermietung anstreben. Werbungskosten können aber nur dann als solche abgezogen werden, wenn man eine Einkunftserzielungsabsicht hat. Nach Ihrem Vortrag lag die Einkunftserzielungsabsicht erst ab 2013 vor. Wenn Sie also an den Abzug von Werbungskosten für 2012 denken, wäre dies nur möglich, wenn von Anfang an eine Vermietungsabsicht glaubhaft gemacht werden kann. Wenn Sie dazu weitere Fragen haben, sollten Sie mich möglicherweise einmal anrufen.

Bitte prüfen Sie sodann in einem nächsten Schritt, ob Ihr Steuerbescheid für das Jahr 2012 endgültig ist oder noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht. Steht er noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung, kann er berichtigt werden.

Nun zusammenfassend noch einmal zu Ihren speziellen Fragen:

In welcher Steuererklärung können wir alle Kosten aus 2012 geltend machen.

Die Antwort entnehmen Sie bitte meinen obigen Ausführungen. Entweder ist der ESt Bescheid noch änderbar oder nicht. Kommt die Abgabe einer Feststellungserklärung in Betracht, könnte dieser Feststellungsbescheid als Grundlagenbescheid eine Änderung der bisherigen ESt Veranlagung möglich machen.

Wann können wir die Kosten, die uns in 2013 entstanden sind steuerlich geltend machen?

Es gilt das Zufluss-Abflussprinzip. Ausgaben können Sie somit dem Jahr zurechnen in dem Sie bezahlt wurden.

Wir sehen auch einige Besonderheiten, da wir in einer Baugemeinschaft bauen.

Hier wird mir Ihre Frage nicht ganz klar. Wer ist Eigentümer? Die Eheleute, nicht verheiratete Partner oder Fremde? Grundsätzlich gilt das Vorgenannte. Entweder sind die Werbungskosten in Ihrer gemeinsamen Einkommensteuererklärung (Anlage V) zu erfassen oder einheitlich und gesondert festzustellen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

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