1/19/2021, Guten Morgen

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Guten Tag,

wir planen den Kauf eines Grundstückes sowie dem Bau eines MFH mit insgesamt acht Wohneinheiten.

Wer sind wir?
drei Privatpersonen (Karin, Thomas und Markus), wobei Karin und Markus Geschwister sind (Thomas ist nicht verwandt mit Karin und Markus, jedoch lebt Thomas mit Karin zusammen).

Was genau ist unser Vorhaben?
Wie bereits einleitend geschrieben, wollen wir ein MFH (inkl. Tiefgarage) bauen (lassen) und vier der acht Wohneinheiten, inkl. Tiefgaragenstellplatz (jeweils ca. 80 m² groß) vor Baubeginn verkaufen. Die anderen vier Wohneinheiten (sowie die dazugehörigen vier Tiefgaragenstellplätze) sollen im (endgültigen) Eigentum vom Markus (zwei Wohneinheiten), Karin & Thomas (jeweils eine Wohneinheit) bleiben und anschließend vermietet werden.

Die Wohnungen sollen nach dem WEG aufgeteilt werden.

Für das Gesamtprojekt belaufen sich die Herstellkosten, inkl. Grundstück auf ca. 1,4 Mio. € (umgerechneter Preis je m² ca. 2200,- € bzw. 175 T€ je Wohnung).

Die vier Wohnungen sollen jeweils zum m²-Preis von 2600,- € an "Externe" verkauft werden. Grundsätzlich sollen 2 Wohnungen von Markus und jeweils 1 Wohnung von Karin & Thomas an die "Externen" verkauft werden.

Insofern würde hier ein "Gewinn" (unabhängig von dern Werbungskosten, d.h. insb. Darlehenszinsen) von rd. 132 T€ ergeben (Kosten = 4 x 175 T€ = 700 T€; Verkaufserlös = 4 x 208 T€ = 832 T€).

Fragen:
1.) können die "zurückbehaltenen Wohnungen" ggf. untereinander so verkauft werden, dass sich rein rechnerisch ein Verlust ergeben würde, d.h. untereinander werden die Wohnungen zum m²-Preis von 1800,- € verkauft (==> anschließende Verrechnung von Gewinnen und Verlusten nach § 23 EStG?!)?

2.) unterliegt (sofern 1.) nicht möglich ist) ein solches Vorhaben der Gewerbesteuer und zwar unabhängig der "Drei-Objekt-Grenze" pro Person (==> gewerblicher Grundstückshandel)?

3.) Sofern 1.) nicht möglich: Gehen wir richtig der Annahme, dass die Einkommensteuer auf jeden Fall zu bezahlen ist, da ein Gewinn innerhalb der Spekulationsfrist erzielt wird?

4.) Gibt es legale Möglichkeiten etwaige Steuern zu vermeiden bzw. zu mindern, bspw. durch vertragliche Vereinbarungen beim:
- Grundstückskaufvertrag?
- Vertrag mit der Baufirma bzw. Architekten?
- Vertrag zum Verkauf der Wohnungen?
- Darlehensvertrag?
- ....

5.) Muss aus steuerrechtlicher Sicht etwas beachtet werden, wenn die vier zu verkaufenden Wohnungen vor Baubeginn verkauft werden?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung!

Mit freundlichem Gruß
<Quickborn>

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