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Frage geschrieben am 14.09.2014 09:42:24

Betreff: Einkünfte Vermietung an Angehörige


Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 30.00
Status: Beantwortet
Seit 2003 haben wir ein Reihenhaus an unseren Sohn vermietet.
Mietvertrag lautet auf ihn und seine Ehefrau.
Bis 2008 wurde das Mietverhältnis anerkannt, jedoch für 2007 und 2008 aufgrund geringerer Mietzahlungen als vereinbart nur eine anteilige Anerkennung der Werbekosten gewährt. Mit Steuerbescheid 2009 wurde die Anerkennung des Mietverhältnisses völlig abgelehnt, obwohl Mietzahlungen in Höhe von 68 % der vereinbarten Miete+NK erfolgten.
Begründet wurde dies, dass gegen den Sohn in 2009 ein Privatinsolvenzverfahren eröffnet wurde.
Dagegen wurde Widerspruch eingelegt. Obwohl der Widerspruch noch nicht bearbeitet wurde wurde auch in den Steuerbescheiden 2010 und 2011 die Anerkennung mit Bezugnahme auf die Erörterung im Zusammenhang mit dem Steuerbescheid 2009 abgelehnt.
Frage: Kann sich das FA für die Jahre 2010 und 2011 auf Sachverhalte beziehen, die sich noch im Widerspruchsverfahren 2009 befinden?
Wie sollte man hier vorhehen?


Antwort geschrieben am 14.09.2014 12:55:57
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Frage gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Sie haben ein Haus an Ihren Sohn und dessen Ehefrau vermietet.
Bis 2008 wurde das Mietverhältnis anerkannt, jedoch für 2007 und 2008 aufgrund geringerer Mietzahlungen als vereinbart nur eine anteilige Anerkennung der Werbekosten gewährt. Mit Steuerbescheid 2009 wurde die Anerkennung des Mietverhältnisses wegen der Privatinsolvenz Ihres Sohnes gar nicht anerkannt.

Dagegen haben Sie Widerspruch (Sie meinen bestimmt Einspruch) eingelegt. Obwohl der Widerspruch noch nicht bearbeitet wurde, wurde auch in den Steuerbescheiden 2010 und 2011 die Anerkennung mit Bezugnahme auf die Erörterung im Zusammenhang mit dem Steuerbescheid 2009 abgelehnt.

Jetzt fragen Sie an, ob das FA sich für die Jahre 2010 und 2011 auf Sachverhalte beziehen kann, die sich noch im Widerspruchsverfahren 2009 befinden.

Ich möchte versuchen, Ihre Fragen in der Reihenfolge, wie Sie von Ihnen gestellt wurden abzuarbeiten.

§ 21 EStG sagt, dass wenn dass Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt, die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich, wenn die Kaltmiete wirklich über 66 % lag. Wenn dies allerdings nur inkl. der NK/HK VZ. der Fall war, könnte in der Tat das FA im Recht sein, wegen Unterschreitens der 66 % in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen und dementsprechend anteilig WK nicht zum Abzug zuzulassen.

Wenn wegen der Privatinsolvenz nicht nur Ihr Sohn, sondern auch dessen Ehefrau keine Mietzahlungen leisteten, ist zu befürchten, dass Sie im Einspruchsverfahren 2009 leider unterliegen werden. Hat aber Ihre Schwiegertochter wie Sie ja schreiben, die Miete bezahlt, wäre wie in den Vorjahren zu veranlagen und das Mietverhältnis dem Grunde nach anzuerkennen.

Darf dass FA? ....Ja, es darf. Es gilt die sogenannte Abschnittsbesteuerung. In jedem Jahr ist unabhängig ob das Vorjahr richtig oder falsch veranlagt war, neu zu entscheiden. Es sind die jeweiligen Verhältnisse des entsprechenden Jahres zu berücksichtigen.

Folge ich Ihrer Schilderung, wäre das Mietverhältnis, wenn die Kaltmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, als voll entgeltlich anzuerkennen und Sie müßten für jedes Jahr die Steuerbescheide mit einem entsprechenden Einspruch zunächst außergerichtlich anfechten.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de





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