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Frage geschrieben am 15.05.2014 18:56:39

Betreff: Fragen zum Thema Veräußerungsgewinn bei Hausverkauf


Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 50.00
Status: Geschlossen
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im Jahr 2007 privat ein Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Gewerbeeinheiten und 4 Wohneinheiten erworben und aufwendig renoviert. Die Gewerbe- und Wohneinheiten waren weitestgehend vermietet, die Gewerbeflächen jeweils zzgl. Mehrwertsteuer. Aus persönlichen / gesundheitlichen Gründen wollen wir das Objekt nun verkaufen. Dadurch stellen sich verschiedene steuerliche Fragen, um deren ausführliche Beantwortung wir bitten:

1. Ist der Verkauf des Gesamtobjektes mehrwertsteuerpflichtig, da wir für die Mieteinnahmen der Gewerbeflächen 19 % Mehrwertsteuer berechnet und jeweils an das Finanzamt abgeführt haben?

2. Besteht die Gefahr, dass das Finanzamt den Verkauf des Hauses als gewerblichen Grundstückshandel einstuft, da es mehr als drei Einheiten sind? Das Objekt ist grundbuchmäßig nicht aufgeteilt! Vor Jahren hatte ich die 3 – Objekt – Grenze bereits schon einmal überschritten. Der letzte Verkauf erfolgte am 31. Oktober 2005.

3. Wir wissen, dass wir einen evtl. Gewinn, der beim Verkauf der Immobilie anfällt, versteuern müssen, da die Frist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist. Welche Möglichkeiten gibt es, die Höhe der Besteuerung im erträglichen Rahmen zu halten? Insbesondere:

a. In den ersten 3 Jahren haben wir die größeren Investitionen als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Die laufende Instandhaltung, die über die Jahre anfiel, haben wir jeweils geltend gemacht. Im Jahr 2011 war dies ein größerer Betrag, den wir lt. Finanzamt auf 5 Jahre verteilen müssen. Können wir dies (evtl. auch rückwirkend) noch ändern, und den Gesamtbetrag im laufenden Jahr geltend machen?

b. Welche anderen Möglichkeiten gibt es, die sehr hohen Steuern, die durch den angeblichen Gewinn aus dem Hausverkauf anfallen, zu reduzieren? Ist es ratsam, die Zahlung des Kaufpreises auf 2 oder 3 Jahre zu verteilen? Falls ja: Wie wäre konkret zu verfahren? Wenn wir z. B. die Hälfte des Kaufpreises in 2014 und die Hälfte in 2015 erhalten würden: Würde damit auch der Veräußerungsgewinn genau anteilig je zur Hälfte in den Jahren 2014 und 2015 besteuert?

c. Wir möchten nach einem Verkauf wieder eine andere, allerdings weniger arbeitsaufwendige, Immobilie anschaffen. Bietet der Kauf einer Gebrauchtimmobilie Möglichkeiten, im Jahr des Erwerbs hohe Kosten (z. B. Sanierung, Renovierung etc.) geltend zu machen, um die Steuerlast aus dem Verkauf der bisherigen zu reduzieren?

d. Die zum Verkauf stehende Immobilie ist unsere Altersversorgung. Wir sind daher auf die laufenden Einnahmen angewiesen. Bestünde dennoch die Möglichkeit, den Verkaufserlös in eine (ggfs. neu zu gründende) Stiftung oder einen gemeinnützigen Verein zu stecken, um die Besteuerung eines Gewinnes komplett zu verhindern? Es wäre z. B. in unserem Sinn, ein Erholungs- oder Wohnprojekt für Singles, Senioren o. ä. zu gründen. Allerdings müsste uns dann für unseren Lebensunterhalt laufend ein angemessener Betrag zufließen. Nach unserem Tod könnte die Einrichtung weiter geführt werden. Würde durch die Anlage des Veräußerungsgewinnes in einer anerkannten Stiftung die Steuer in voller Höhe entfallen?

e. Können Sie weitere Steuer sparende Möglichkeiten empfehlen?

4. Wären, aus steuerlicher Sicht, noch weitere Dinge zu beachten?