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Frage geschrieben am 22.10.2014 00:06:20

Betreff: Grunderwerbssteur bei Erbacht


Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 75.00
Status: Beantwortet
Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe eine Immobile gekauft auf die ich jährliche Erbpachtzinsen zu entrichten habe.
Nun habe ich vom Finanzamt den Grunderwerbssteuerbescheid erhalten und muss jetzt mehr zahlen als jemand in Hessen, der eine ganz normale Immobilie ohne Erbpacht kaufen würde.
Gekauft habe im letzten Jahr für 220 T€, Laufzeit Erbpacht noch 53 Jahre und Erbpachtzins 3333 € jährlich. Zu zahlen habe ich jetzt knapp 14T€. Normal bei 5% Steuersatz wären es 11T€.
Berechnet wurden die Grunderwerbssteuer mit dem jeweiligen Vervielfältiger für die verbleibende Laufzeit von 53 Jahren (17,588).
Kapitalwert = 53x17,588= 58.620
Zzgl. Kaufpreis = 278.620€ Bemessungsgrundlage.
Darauf dann 5% entsprechen 13.931€
Im Ganzen also rd 3000€ mehr als bei normaler Immobilie ohne Erbpacht.
Meine Frage lautet: Ist die Berechnung mit der zzgl Addition des Kaufpreises so korrekt, da dadurch sich die Bemessungsgrundlage wesentlich erhöht und ich daher mehr zahle als jemand mit seinen 5% bei normalem Immobilienkauf. Dies stellt mich somit schlechter.


Antwort geschrieben am 22.10.2014 01:36:58
Patrick Färber
Brunnenstr. 31, 79312 Emmendingen, Tel: 0, Fax: 0
Umsatzsteuer, Einkommenssteuer, Unternehmenssteuern, Steuerrecht, Steuerpflicht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage ist momentan nicht 100% eindeutig, kann aber zunächst so beantwortet werden:

Variante 1) Erwerb einer bisher in Erbpacht stehenden Wohnung

d.h., Sie haben eine Immobilie erworben, die in Erbpacht steht und Sie treten durch den Erwerb in die Rechtsposition des ErbbaurechtsNEHMERS.

In diesem Fall haben Sie nicht nur für die Immobilie bezahlt, sondern zusätzlich noch noch verbleibende Erbbaurechtsnutzung für 53 Jahre erworben. Sie kaufen also die "Restnutzung" ab.

Wenn dem so ist, dann ist die Berechnung der Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt leider korrekt! Denn unter die Grunderwerbsteuer fällt die "Gegenleistung", die Sie aufwenden. Neben dem Kaufpreis sind das die kapitalisierten Erbbauzinsen für das Nutzungsrecht.

Variante 2) Erwerb eines Grundstücks, welches mit einem Erbbaurecht belastet ist.

Sie würden ein Grundstück erwerben, welches noch zusätzlich ein ein Erbbauzinsforderung belastet ist.

Hier ist gesetzlich geregelt, dass die Gegenleistung aufgeteilt werden muss und der kapitalisierte Wert des Erbbaurechts NICHT zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gehört (=reine Geldforderung).

In dieser Variante wäre die Berechnung des Finanzamts falsch.

Ich persönlich vermute, dass Sie hier Variante 1) haben und die Berechnung daher richtig ist.

Gerne erläutere ich zusätzlich, wenn Sie mir weitere Informationen geben.

Mit freundlichen Grüßen

StB Patrick Färber

Patrick Färber
Steuerberater
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