Frage geschrieben am 04.05.2014 13:57:20Betreff: Grundstuecksverkauf
Rechtsgebiet: Generelle Themen
Einsatz: € 50.00
Status: Beantwortet
Wuerde dies als gewerbsmaessiger Grundstueckshandel eingestuft?
Ware es vorteilhafter es nicht aufzuteilen und nach 10 Jahren als ganzes zu verkaufen?Kann die Anderung des Flachennutzungsplan auf meinen Antrag hin und der Verkauf nach 10 Jahren eine steuerliche Konsequenz fuer mich haben?
Antwort geschrieben am 04.05.2014 15:16:53 
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Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
Bewertungen: 67
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www.frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Ingo Kneisel als RSS-Feed abonnieren!im Rahmen einer Erstberatung und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sehr gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:
Der Erwerb eines Grundstückes, egal ob es sich baurechtlich um ein Grundstück in einem Gewerbegebiet oder Wohngebiet handelt, ist für die Frage, ob eine gewerbliche Tätigkeit im steuerlichen Sinne vorliegt nur danach zu beurteilen, ob vor oder beim Erwerb bereits dessen Veräußerung geplant war. War Sie bereits geplant, liegt möglicherweise ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Diese Absichten, bzw. deren Nichtvorliegen, sind meist schwer zu belegen und sollten im Zweifelsfalle von Ihnen rechtzeitig zu Nachweiszwecken dokumentiert werden.
War z. B. vor dem Kauf die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern geplant, die vermietet werden sollten, würde es sich um einen V + V Fall (private Vermögensverwaltung) handeln. Würden diese nun erst im Anschluss an eine Vermietung veräußert, wäre der Zeitraum und die Anzahl der Verkäufe zu beobachten.
Wie Sie wahrscheinlich schon wissen, gilt für Sie sodann eine nicht gänzlich festgeschriebene Zeitgrenze von fünf Jahren in der eine Veräußerung von mehr als drei Objekten zur Gewerblichkeit führen kann. Unter Objekten sind z. B. unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen aber auch Mehrfamilienhäuser etc. zu verstehen. Beim gewerblichen Grundstückshandel fallen für die Entstehenden Gewinne i. d. R. Einkommensteuer und Gewerbesteuer an.
Schaffen Sie weniger als drei Objekte an und veräußern Sie diese, erzielen Sie Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung. Diese Einnahmen sind steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wird. Veräußern Sie das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) "nur" der Einkommensteuer.
Die Drei-Objekt-Grenze kann möglicherweise (s.o.) auf 10 Jahre verlängert werden, wenn zum Zeitpunkt des Erwerbs, (s.o.) bereits eine Veräußerungsabsicht vorlag.
Wie Sie schildern, haben Sie zusammenhängenden Grundbesitz erworben, der vor dem Erwerb als einheitliches Betriebsgelände genutzt wurde. Wenn Sie diesen Grundbesitz nun ungeteilt durch einen Vertrag an einen Erwerber veräußern, so fehlt es an der Nachhaltigkeit, so dass die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb nicht überschritten ist (BFH Urteil vom 15.4.2004, IV R 54/02, BStBl II 2004, 869).
Ganz wichtig zu Ihrer Frage ob bei späterer Parzellierung durch Sie und den anschließenden Verkauf an unterschiedliche Erwerber ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist zu beachten, dass die Grundsätze des gewerblichen Grundstückshandels auch für den Fall gelten, in dem nur ein Grundstück erworben wird und nach Parzellierung Teilgrundstücke oder ideelle Bruchteile an mehr als drei Erwerber veräußert werden (BFH Urteil vom 30.11.2004, VIII R 15/00, BFH/NV 2005, 1033).
Ihre Planung, Aufteilung und anschließender Verkauf an einzelne Erwerber, währe somit nach meinem Verständnis Ihrer Schilderung "schädlich".
Und noch etwas Beachtenswertes: Bei unbebauten Grundstücken, die vor Veräußerung selbst genutzt wurden, führt die Parzellierung für sich allein nicht zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels. Beim An- und Verkauf von Grundstücken über mehrere Jahre liegt dagegen im Regelfall ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Ein solcher liegt auch vor, wenn Sie Ihr Grundstück durch Baureifmachung in Baugelände umgestalten und Ihr Grundstück sodann nach einem bestimmten Bebauungsplan in einzelne Parzellen aufteilen und anschließend veräußern.
Die Änderung eines B Planes für sich allein gesehen hat keine steuerlich Konsequenzen, außer das diese Änderungen möglicherweise starke Auswirkungen auf den Wert des Grundstückes haben und bei Feststellung einer steuerlichen Relevanz sich sodann mittelbare steuerliche Konsequenzen ergeben.
Alle vorgenannten Auskünfte gelten natürlich nicht für den Fall, dass Sie dass 2007 erworbene unbebaute Grundstück in einem Betriebsvermögen halten. Dann unterliegen Gewinne aus dessen Veräußerung i. d. R. immer der Einkommen- und Gewerbesteuer.
Ich hoffe, Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 04.05.2014 19:35:51
Vielen Dank fuer Ihre schnelle Rueckantwort.
Ich habe das Grundstueck privat gekauft. Was meine Absicht betrifft ist diese sehr flexibel und bedarfabhaengig.
Das Grundstueck war und ist ein stillgelegtes Betriebsgelaende.
Ein Verkauf meinerseits unter 10 Jahren ist ausgeschlossen.Wenn ich den B Plan jetzt aendere und danach (auf jedem Fall nach 10 Jahren) an einen einzelnen Kaufer verkaufe OHNE zu parzellieren kann ich davon ausgehen das kein Gewerbsmaessigkeit vorliegt?Oder sehen Sie eine Moeglichkeit es so zu gestallten um es zu parzelieren und trotzdem nicht in die Gewerbmaessigkeit zum kommen........
Mit besten Gruss
Vielen Dank fuer Ihre schnelle Rueckantwort.
Ich habe das Grundstueck privat gekauft. Was meine Absicht betrifft ist diese sehr flexibel und bedarfabhaengig.
Das Grundstueck war und ist ein stillgelegtes Betriebsgelaende.
Ein Verkauf meinerseits unter 10 Jahren ist ausgeschlossen.Wenn ich den B Plan jetzt aendere und danach (auf jedem Fall nach 10 Jahren) an einen einzelnen Kaufer verkaufe OHNE zu parzellieren kann ich davon ausgehen das kein Gewerbsmaessigkeit vorliegt?Oder sehen Sie eine Moeglichkeit es so zu gestallten um es zu parzelieren und trotzdem nicht in die Gewerbmaessigkeit zum kommen........
Mit besten Gruss
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 05.05.2014 09:07:45
Sehr geehrter Fragesteller,
Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage im Nachstehenden:
Ihre konkrete Nachfrage verstehe ich so, dass Sie Teilgrundstücke an verschiedene Erwerber verkaufen wollen, ohne zu parzellieren. Jetzt bin ich kein Jurist, aber ich gehe einmal davon aus, dass das ohne Teilung gar nicht geht.
Ihre Frage Nr. 2 hatte ich eigentlich schon beantwortet. Hier gerne noch einmal.
Wenn Sie ohne Veräußerungsabsicht erworben haben gilt die 5Jahre/3Objektgrenze.
Ihr Vorhaben steuerlich zu "gestalten" ist recht kompliziert und würde hier den Rahmen sprengen und weiters Detailwissen erfordern. Bitte wenden Sie sich in diesem Fall in den nächsten Jahren an einen Kollegen vor Ort. Man könnte z. B. an die Übertragung nach hälftiger Teilung an den Ehegatten denken, da die 5 Jahre/3Objektgrenze pro Ehegatten gilt.
Es wäre sicher auch zu prüfen, wann die 5 Jahresfrist beginnt. Dazu ist die bisherige Nutzung maßgebend, da ja allein so schon seit Erwerb Ihrer Grundstücke 5 Jahre vergangen sind. Wenn Sie also den Grund und Boden bisher nicht genutzt bzw. verändert haben, könnte möglicherweise die 5 Jahresfrist schon abgelaufen sein, weil die Frist mit Anschaffung beginnt. Sie startet neu mit Bebauungen, etc.
Allerdings soll wie schon beschrieben die reine Parzellierung/Teilung den Fristebeginn nicht neu starten.
Beim Verkauf von unbebauten Grundstücken gelten die gleichen Grundsätze wie für den Erwerb und die Veräußerung bebauter Grundstücke. Das heißt, dass der Erwerb, die Parzellierung und die Veräußerung von mehr als drei unbebauten Grundstücken nur dann gewerblich ist, wenn die Grundstücke bereits mit Veräußerungsabsicht erworben wurden oder Sie über die Parzellierung hinaus Tätigkeiten entwickelt haben (z.B. Erschließung, Bebauungsplan, Baureifmachung).
Achten Sie bitte auch auf möglicherweise eintretende grunderwerbsteuerliche Konsequenzen.
Ich hoffe Ihre Nachfrage insoweit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
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E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de
Sehr geehrter Fragesteller,
Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage im Nachstehenden:
Ihre konkrete Nachfrage verstehe ich so, dass Sie Teilgrundstücke an verschiedene Erwerber verkaufen wollen, ohne zu parzellieren. Jetzt bin ich kein Jurist, aber ich gehe einmal davon aus, dass das ohne Teilung gar nicht geht.
Ihre Frage Nr. 2 hatte ich eigentlich schon beantwortet. Hier gerne noch einmal.
Wenn Sie ohne Veräußerungsabsicht erworben haben gilt die 5Jahre/3Objektgrenze.
Ihr Vorhaben steuerlich zu "gestalten" ist recht kompliziert und würde hier den Rahmen sprengen und weiters Detailwissen erfordern. Bitte wenden Sie sich in diesem Fall in den nächsten Jahren an einen Kollegen vor Ort. Man könnte z. B. an die Übertragung nach hälftiger Teilung an den Ehegatten denken, da die 5 Jahre/3Objektgrenze pro Ehegatten gilt.
Es wäre sicher auch zu prüfen, wann die 5 Jahresfrist beginnt. Dazu ist die bisherige Nutzung maßgebend, da ja allein so schon seit Erwerb Ihrer Grundstücke 5 Jahre vergangen sind. Wenn Sie also den Grund und Boden bisher nicht genutzt bzw. verändert haben, könnte möglicherweise die 5 Jahresfrist schon abgelaufen sein, weil die Frist mit Anschaffung beginnt. Sie startet neu mit Bebauungen, etc.
Allerdings soll wie schon beschrieben die reine Parzellierung/Teilung den Fristebeginn nicht neu starten.
Beim Verkauf von unbebauten Grundstücken gelten die gleichen Grundsätze wie für den Erwerb und die Veräußerung bebauter Grundstücke. Das heißt, dass der Erwerb, die Parzellierung und die Veräußerung von mehr als drei unbebauten Grundstücken nur dann gewerblich ist, wenn die Grundstücke bereits mit Veräußerungsabsicht erworben wurden oder Sie über die Parzellierung hinaus Tätigkeiten entwickelt haben (z.B. Erschließung, Bebauungsplan, Baureifmachung).
Achten Sie bitte auch auf möglicherweise eintretende grunderwerbsteuerliche Konsequenzen.
Ich hoffe Ihre Nachfrage insoweit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kneisel
Steuerberater
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Telefon (0521) 92420-0
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Ergänzende Informationen vom Steuerprofi geschrieben am 05.05.2014 09:19:45
Sehr geehrter Fragesteller,
Ich habe leider überlesen, dass Sie planen an einen einzelnen Erwerber zu veräußern. Dies wäre grundsätzlich nicht gewerblich, da Sie damit nicht am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr gewerbsmäßig teilnehmen.
Mit freundlichen Grüssen
Ingo Kneisel
Sehr geehrter Fragesteller,
Ich habe leider überlesen, dass Sie planen an einen einzelnen Erwerber zu veräußern. Dies wäre grundsätzlich nicht gewerblich, da Sie damit nicht am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr gewerbsmäßig teilnehmen.
Mit freundlichen Grüssen
Ingo Kneisel
