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Hallo, ich habe 2007 ein Gewerb Grundstueck gekauft.Ich habe mit der Gemeinde vereinbart einen B-Plan zu erstellen (die Koseten und Planung liegen auf meiner Seite); das Grundstueck wurde Bauland (Wohnbebauung) werden. Ich moechte die 10 Jahre abwarten und es dann verkaufen. Gleichzeitig wurde ich es parzellieren wollen und ca. 8-10 Grungstuecke wurden entstehen.
Wuerde dies als gewerbsmaessiger Grundstueckshandel eingestuft?
Ware es vorteilhafter es nicht aufzuteilen und nach 10 Jahren als ganzes zu verkaufen?Kann die Anderung des Flachennutzungsplan auf meinen Antrag hin und der Verkauf nach 10 Jahren eine steuerliche Konsequenz fuer mich haben?

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Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sehr gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Der Erwerb eines Grundstückes, egal ob es sich baurechtlich um ein Grundstück in einem Gewerbegebiet oder Wohngebiet handelt, ist für die Frage, ob eine gewerbliche Tätigkeit im steuerlichen Sinne vorliegt nur danach zu beurteilen, ob vor oder beim Erwerb bereits dessen Veräußerung geplant war. War Sie bereits geplant, liegt möglicherweise ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Diese Absichten, bzw. deren Nichtvorliegen, sind meist schwer zu belegen und sollten im Zweifelsfalle von Ihnen rechtzeitig zu Nachweiszwecken dokumentiert werden.

War z. B. vor dem Kauf die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern geplant, die vermietet werden sollten, würde es sich um einen V + V Fall (private Vermögensverwaltung) handeln. Würden diese nun erst im Anschluss an eine Vermietung veräußert, wäre der Zeitraum und die Anzahl der Verkäufe zu beobachten.

Wie Sie wahrscheinlich schon wissen, gilt für Sie sodann eine nicht gänzlich festgeschriebene Zeitgrenze von fünf Jahren in der eine Veräußerung von mehr als drei Objekten zur Gewerblichkeit führen kann. Unter Objekten sind z. B. unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen aber auch Mehrfamilienhäuser etc. zu verstehen. Beim gewerblichen Grundstückshandel fallen für die Entstehenden Gewinne i. d. R. Einkommensteuer und Gewerbesteuer an.

Schaffen Sie weniger als drei Objekte an und veräußern Sie diese, erzielen Sie Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung. Diese Einnahmen sind steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wird. Veräußern Sie das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) "nur" der Einkommensteuer.

Die Drei-Objekt-Grenze kann möglicherweise (s.o.) auf 10 Jahre verlängert werden, wenn zum Zeitpunkt des Erwerbs, (s.o.) bereits eine Veräußerungsabsicht vorlag.

Wie Sie schildern, haben Sie zusammenhängenden Grundbesitz erworben, der vor dem Erwerb als einheitliches Betriebsgelände genutzt wurde. Wenn Sie diesen Grundbesitz nun ungeteilt durch einen Vertrag an einen Erwerber veräußern, so fehlt es an der Nachhaltigkeit, so dass die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb nicht überschritten ist (BFH Urteil vom 15.4.2004, IV R 54/02, BStBl II 2004, 869).

Ganz wichtig zu Ihrer Frage ob bei späterer Parzellierung durch Sie und den anschließenden Verkauf an unterschiedliche Erwerber ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist zu beachten, dass die Grundsätze des gewerblichen Grundstückshandels auch für den Fall gelten, in dem nur ein Grundstück erworben wird und nach Parzellierung Teilgrundstücke oder ideelle Bruchteile an mehr als drei Erwerber veräußert werden (BFH Urteil vom 30.11.2004, VIII R 15/00, BFH/NV 2005, 1033).

Ihre Planung, Aufteilung und anschließender Verkauf an einzelne Erwerber, währe somit nach meinem Verständnis Ihrer Schilderung "schädlich".

Und noch etwas Beachtenswertes: Bei unbebauten Grundstücken, die vor Veräußerung selbst genutzt wurden, führt die Parzellierung für sich allein nicht zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels. Beim An- und Verkauf von Grundstücken über mehrere Jahre liegt dagegen im Regelfall ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Ein solcher liegt auch vor, wenn Sie Ihr Grundstück durch Baureifmachung in Baugelände umgestalten und Ihr Grundstück sodann nach einem bestimmten Bebauungsplan in einzelne Parzellen aufteilen und anschließend veräußern.

Die Änderung eines B Planes für sich allein gesehen hat keine steuerlich Konsequenzen, außer das diese Änderungen möglicherweise starke Auswirkungen auf den Wert des Grundstückes haben und bei Feststellung einer steuerlichen Relevanz sich sodann mittelbare steuerliche Konsequenzen ergeben.

Alle vorgenannten Auskünfte gelten natürlich nicht für den Fall, dass Sie dass 2007 erworbene unbebaute Grundstück in einem Betriebsvermögen halten. Dann unterliegen Gewinne aus dessen Veräußerung i. d. R. immer der Einkommen- und Gewerbesteuer.

Ich hoffe, Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de

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