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Frage geschrieben am 09.09.2013 16:12:49

Betreff: Immobilienkauf mit Umsatzsteuer


Rechtsgebiet: Umsatzsteuer
Einsatz: € 30.00
Status: Beantwortet
Sehr geehrte Damen und Herren,

kurz zu den Rahmenbedingungen:
Ich bin angestellter Arbeitnehmer, nebenberuflich bisher Kleinunternehmer (Versandhandel) und habe 2012 erstmalig die Umsatzgrenze von €17.500,- überschritten. Damit bin ich seit 2013 umsatzsteuerpflichtig. Beide Einnahmequellen laufen über eine Steuernummer auf meinen Namen. Für den Versandhandel habe ich nun auch eine UST-ID.

Nun spiele ich mit dem Gedanken einen vermieteten Laden zu erwerben, um langfristig Mieteinnahmen zu erzielen. Der Mieter des Ladens ist umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer und erhält vom Eigentümer des Ladens eine Mietrechnung mit ausgewiesener MWSt. Der Eigentümer will den Verkauf seines Ladens umsatzsteuerpflichtig abwickeln.

Hier meine Fragen dazu:

1.) Wenn ich auf den Wunsch des Verkäufers eingehe, ist dies ja nur sinnvoll, wenn ich mir die UST wieder erstatten lasse. Das geht wiederum nur, wenn ich den Laden als vorsteuerabzugsberechtigtes Gewerbe kaufe und betreibe, richtig? Würden Sie diesen Weg auch so empfehlen oder gibt es sinnvolle Alternativen?

2.) Falls ja, was muß ich konkret vor und nach notarieller Kaufvertragsunterzeichnung tun?
Kann ich den Laden (Kauf, Betrieb und Mieteinnahmen) über den bereits bestehenden Versandhandel laufen lassen (also über meine vorhandene Steuernummer und UST-ID) ODER
sollte ich (vor dem Kauf) dem FA die Aufnahme einer zweiten gewerblichen und vorsteuerabzugsberechtigten Tätigkeit namens „Ladenvermietung" mithilfe des Fragebogens zur steuerlichen Erfassung melden, auf eine zweite Steuernummer warten (die der Notar für den Kaufvertragsentwurf benötigt) und dann eine UST-ID beantragen?
Welchen Weg empfehlen Sie? Was muß noch beachtet werden?

3.) Steuerberaterin Frau Marlies Zerban antwortet am 11.12.2009 auf die Frage „Betreff: 5 FRAGEN ZUM IMMOBILIENVERKAUF" unter anderem:
"... Es besteht bei den gewerbliche genutzten Immobilien, auch bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung, grundsätzlich keine Umsatzsteuerpflicht. Der Eigentümer (Verkäufer) kann jedoch bei einer Veräußerung zur Umsatzsteuerpflicht optieren (s. unten). Das muss im notariellen Kaufvertrag festgelegt werden.

Steuerschuldner nach § 13b UStG ist dann der Erwerber. Er kann die Steuer dann verrechnen, es fließt also kein Geld. ..."

Auf den letzten Satz möchte ich hier abheben: Wie läuft das praktisch genau ab zwischen Verkäufer, Kaufer, Notar und Finanzamt (bitte mit zeitlichen Angaben)? Was muß der Käufer wann tun, um einen tatsächlichen Geldfluß zu vermeiden? Ich würde nämlich ungern eine Zwischenfinanzierung für die UST aufnehmen müssen, nur um den Zeitraum zwischen UST-Zahlung und UST-Erstattung zu überbrücken.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühe!

Mit freundlichen Grüßen