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Frage geschrieben am 20.02.2014 13:25:38

Betreff: Immobilienverkauf bei Umsatzsteueroptierung


Rechtsgebiet: Umsatzsteuer
Einsatz: € 30.00
Status: Beantwortet
Im Jahr 2000 bekam ich von meinen Eltern eine gewerblich genutzte Immobilie (Lagerhalle) überlassen, für die meine Eltern schon zur Umsatzsteuer optiert hatten. Ich habe diese Option fortgeführt, d.h. der gewerbliche Mieter zahlt weiterhin Umsatzsteuer auf die Miete, die ich vierteljährlich ans Finanzamt abführe. Einkommensteuerlich habe ich keine Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit oder Gewerbebetrieb.
Nicht aktuell, aber voraussichtlich in einigen Jahren will ich diese Immobilie verkaufen.
1) Welche Besonderheiten müsste ich bei einem Verkauf hinsichtlich der Umsatzsteueroptierung beachten, um nicht eine unbeabsichtige Steuerpflicht auszulösen?
2) Kann ich auch ohne Umsatzsteuer auf den Verkaufspreis verkaufen?
3) Ist es sinnvoll, bereits jetzt oder im Vorfeld des Verkaufs irgendwelche steuerlichen Änderungen durchzuführen, um später beim Verkauf keine Nachteile zu haben.


Antwort geschrieben am 20.02.2014 14:37:25
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragesteller,


im Rahmen einer Erstberatung und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Ich unterstelle einmal, dass Sie mit dem Wort „überlassen" unentgeltlich meinen. Der Sachverhalt wäre nämlich gänzlich anders zu beurteilen, wenn Sie die Halle gekauft hätten und der Kaufpreis Mehrwertsteuer enthalten hätte.

Des Weiteren unterstelle ich auf Grund Ihrer Schilderung, dass dies Ihr einziges Unternehmensvermögen ist.

Nun zur Beantwortung Ihrer Fragen:

1. Welche Besonderheiten müsste ich bei einem Verkauf hinsichtlich der Umsatzsteueroptierung beachten, um nicht eine unbeabsichtigte Steuerpflicht auszulösen?

Antwort: Die Veräußerung des Grundstückes (Halle) unterliegt der Grunderwerbsteuer. Umsätze die dieser Steuer unterliegen, sind gem. § 4 (9a) UStG steuerfrei. Sie haben jedoch die Möglichkeit zur Umsatzsteuer gem. § 9 UStG zu optieren. Das macht dann Sinn, wenn der Käufer Unternehmer ist und die Umsatzsteuer zusätzlich zahlen will. Sie brauchen dann auch keine Berichtigung des Vorsteuerabzuges gem. § 15 a UStG zu befürchten, weil Sie das Grundstück nicht umsatzsteuerpflichtig innerhalb der letzten 10 Jahre erworben haben. Wäre dies der Fall, wäre innerhalb eines 10 Jahreszeitraumes die in Anspruch genommene Vorsteuer zeitanteilig zu berichtigen.

Noch ein kurzer Hinweis, da sich alle Ihre Fragen und meine Antworten auf die Umsatzsteuer beziehen. Wenn es tatsächlich so ist, dass Sie die Halle unentgeltlich erworben haben und Sie diese im Privatbesitz und nicht im Betriebsvermögen halten, fällt auch bei der Einkommensteuer kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn an.

2. Kann ich auch ohne Umsatzsteuer auf den Verkaufspreis verkaufen?

Antwort: Ja, s. o. Der Umsatz ist zunächst erst einmal zwingend steuerfrei gem. § 4 (9a) UStG, es sei denn Sie verzichten auf die Befreiung durch Option gem. § 9 UStG.

3. Ist es sinnvoll, bereits jetzt oder im Vorfeld des Verkaufs irgendwelche steuerlichen Änderungen durchzuführen, um später beim Verkauf keine Nachteile zu haben.

Antwort: Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes, gibt es momentan keinen Handlungsbedarf. Wenn die Halle noch nicht in einem Betriebsvermögen ist, also bei Ihnen im Privatvermögen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG führt, sollten Sie darin nichts ändern. Betriebsvermögen und Unternehmensvermögen sind 2 verschiedene Dinge. Sie können auch mit Privatvermögen umsatzsteuerliches Unternehmensvermögen haben.

Bitte beachten Sie, dass diese Ausführungen eine individuelle vollumfängliche Beratung nicht ersetzen können. Ich hoffe Ihre Anfrage aber trotzdem ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.



Mit freundlichen Grüßen



Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de




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