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Frage geschrieben am 01.05.2014 18:40:35

Betreff: Kauf einer Immobilie zur Vermietung


Rechtsgebiet: Generelle Themen
Einsatz: € 40.00
Status: Beantwortet
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe unterschiedliche Fragen, daher konnte ich das Fachgebiet nicht eingrenzen.
1. Mein Vater möchte mir im Wege der Schenkung ein Aktiendepot übertragen ( Wert ca. 25.000€ ) was müssen wir aus steuerlichen Gesichtspunkten beachten?
2. Ich habe eine Wohnung zur Vermietung gekauft. Ich wüsste gerne wo ( gerne mit Zeilennummer ) und wie ich nachfolgende Dinge in der Steuererklärung angeben muss/ kann:
Kaufpreis 30.000€, Notarkosten, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer, Fahrtkosten zu Beichtigung und Notar, Kosten für Renovierung der Wohnung, Mieteinnahmen, Grundsteuer, Grundbuchkosten. Kann eigene Arbeitsleistung angesetzt werden?
3. Muss die Anlage EÜR zum Finanzamt des Betriebsitzes ( Feststellung der Einkünfte ) oder zum Finanzamt des Wohnsitzes geschickt werden?

Ich bedanke mich im Voraus!


Antwort geschrieben am 01.05.2014 19:54:36
Patrick Färber
Brunnenstr. 31, 79312 Emmendingen, Tel: 0, Fax: 0
Umsatzsteuer, Einkommenssteuer, Unternehmenssteuern, Steuerrecht, Steuerpflicht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre unterschiedlichen Fragen kann ich auf Basis einer Erstberatung wie folgt beantworten:

1) Es liegt eine Schenkung vor. Beim Depotübertrag werden die Steuer-Identifikationsnummern abgefragt und diese dann gemeldet. Bei Schenkungen besteht Anzeigepflicht. Wenn Sie innerhalb der letzten 10 Jahre bisher nichts geschenkt bekommen haben, so entfällt jedoch eine Pflicht zur Abgabe einer Schenkungsteuererklärung, da der Freibetrag von EUR 400.000 (Kinder zu Eltern) nicht überschritten ist.

2) Vermietung

Ich unterstelle, dass alle genannten Aufwendungen innerhalb des gleichen Jahres bezahlt wurden.

a) Anschaffungskosten und Abschreibung

Alle Kosten für den Kauf des Grundstücks sind "Anschaffungskosten" (=Kaufpreis, Notarkosten, Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, Fahrtkosten zum Notar, Grundbuchkosten). In der Anlage V selbst ist kein Feld dafür vorgesehen, Sie sollten eine Anlage erstellen und die Summe der o.g. Kosten darstellen.

Diese können ab dem Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten lt. Kaufvertrag durch "Abschreibung" in Höhe von 2% p.a. geltend gemacht werden (nur für das Gebäude, sofern auch Grund und Boden dabei ist, ist der Wert abzuziehen, im Zweifel pauschal 10%).
Diese Abschreibung ist in Zeile 33 anzugeben (Kreuz bei "linear" setzen und 2% eintragen und dann die von Ihnen ermittelte Höhe der Abschreibung (wenn unterjährig erworben ,z.B. am 30.03.2013, dann 9/12 der Jahresabschreibung) eintragen.

b) Sonstige Kosten

Alle anderen genannten Kosten sind Werbungskosten und in die dafür vorgesehenen Felder der Anlage V (Seite 2) einzutragen. Alles, was Sie textlich in den Zeilen 36-48 der Formulare nicht finden, erfassen Sie in einer Summe in Zeile 49 und führen in der Anlage die Zusammensetzung auf. Ich habe aber auch schon alle Kosten in einer Anlage zusammengestellt und diese Gesamtsumme unter "Sonstiges" Zeile 49 eingetragen.
Zu beachten ist, dass die Renovierungskosten nicht 15% von EUR 30.000,- überschreiten sollten (innerhalb von 3 Jahren), da diese sonst als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand = Anschaffungskosten behandelt werden.
Eigene Arbeitsleistung kann nicht als Werbungskosten angesetzt werden.

c) Mieteinnahmen

Die Kaltmiete ist in Zeile 9, die Nebenkosten in Zeile 13 zu erfassen.

3) EÜR

Ich nehme an, es nichts mit der Vermietung zu tun. Die Anlage EÜR muss an das Finanzamt des Betriebssitzes gesendet werden, damit dort die Feststellung vorgenommen werden kann. Die Einkünfte werden finanzamtsintern dann an das Wohnsitzfinanzamt weitergegeben.

Konnten alle Fragen beantwortet werden?

Einen schönen Abend wünscht

Patrick Färber, StB



Patrick Färber
Steuerberater
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