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Frage geschrieben am 17.02.2014 10:39:20

Betreff: Kaufpreis Grundstück nach Abriss durch Verkäufer über Bodenrichtwert. Abschreibbar?


Rechtsgebiet: Abschreibungen
Einsatz: € 30.00
Status: Beantwortet
Wir wollen ein Grundstück in sehr guter Stadtlage kaufen und darauf ein Mehrfamilienhaus errichten. Der Verkäufer hat das alte Haus, das darauf stand, kürzlich abreißen lassen. Nun ist der Kaufpreis des Grundstücks aus folgenden Gründen um fast 200% über dem Bodenrichtwert: der Verkäufer lässt sich den Restwert des alten Hauses bezahlen (ca. 80% aus den 200%), will natürlich die Abrisskosten bezahlt haben (ca. 30% aus den 200%) und will noch eine kräftige Marge obendrauf (ca. 90% aus den 200%), weil er glaubhaft die Alternative hätte, auf dem Grundstück selbst ein Mehrfamilienhaus zu errichten und die einzelnen Wohnungen am Markt zu verkaufen.

Meine erste Frage ist nun, ob wir die 200% über Bodenrichtwert zu den Herstellkosten unseres Mehrfamilienhauses hinzurechnen und demzufolge abschreiben können? Denn wenn wir Grundstück mit Haus gekauft hätten, hätten wir doch den Wert des Gebäudes durch Abzug des Bodenrichtwertes vom Kaufpreis ermittelt. Dieser Wert (also gleich Restwert Gebäude aus Sicht des Verkäufers und seine Marge) wäre dann in die Herstellkosten eingeflossen, zusätzlich die Abrisskosten, die wir selbst getragen hätten.

Oder würde das Finanzamt den an den Verkäufer zu entrichtenden Kaufpreis vollständig als Grund & Boden bewerten, also eine Abschreibung nicht zulassen?

Als zweite Frage: Worauf müssen wir in unserem Fall die Grunderwerbsteuer zahlen: auf den vollen Kaufpreis oder nur auf den nach Bodenrichtwert ermittelten Wert?


Antwort geschrieben am 18.02.2014 17:52:42
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragesteller,


im Rahmen einer Erstberatung und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Frage gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Wenn jemand ein Grundstück schon mit Abbruchabsicht erwirbt, davon geht man in der Regel aus, wenn mit dem Abbruch eines Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb begonnen wird, so spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Erwerber das Gebäude in der Absicht erworben hat, es abzureißen. Dann gehören die Abbruchkosten i. d. R. zu den Anschaffungskosten des neuen Gebäudes, wenn das angeschaffte Gebäude technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbraucht war und der Abbruch mit der Herstellung eines neuen Wirtschaftsgutes in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Ist das nicht der Fall, dann gehören sie zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. War das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbes objektiv wertlos, so entfällt der volle Anschaffungspreis und die Abbruchkosten auf den Grund und Boden.

Erwerb mit Abbruchabsicht wird wie oben beschrieben vermutet, wenn ein Gebäude innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Grundstücks abgebrochen wird. Bei Ihnen liegt der Fall ja etwas anders, vom Prinzip her möglicherweise allerdings ähnlich. Hier erfolgte nach Ihren Ausführungen der Abriss bereits vor dem Erwerb. Wenn Sie nun also das bereits leere Grundstück, auf dem der Abbruch des vorher aufstehenden Gebäudes bereits erfolgte, erwerben, ohne im KV die Abrisskosten o. ä. mit zu benennen, also zu dem hohen Kaufpreis, wird es mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit erhebliche Schwierigkeiten mit dem Finanzamt geben, weil dies die volle Summe den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zurechnen wird.

Folgende Konstellation könnte ich mir vorbehaltlich einer juristischen Machbarkeitsprüfung vorstellen, wenn der Verkäufer mitzieht: Sie erwerben das Grundstück zum Preis des Bodenrichtwertes und verpflichten sich vertraglich, wenn das juristisch geht, gegenüber dem Verkäufer, neben oder in dem Kaufvertrag einen Preis für den (bereits erfolgten) Abriss zu zahlen, der aber nicht Bestandteil des Kaufpreises für den Grund und Boden ist. Ob das notariell geht und wie man das vertraglich regeln kann, müssen Juristen beantworten. (Frag einen Anwalt.de)

Zur Frage der Grunderwerbsteuer ist auszuführen, dass dieser Steuer insbesondere Grundstückskaufverträge unterliegen, wobei hier der Wert der Gegenleistung gem. § 8 (1) GrEStG heranzuziehen ist. Als Gegenleistung gilt jede Leistung, die der Käufer als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes gewährt. Wenn aber im Kaufvertrag Möbel, Küche, eine bewegliche Sauna, etc. wertmäßig benannt und aufgezählt und mitverkauft werden, fallen diese Gegenstände aus der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heraus, auch wenn Sie in einem einheitlichen KV erfasst wurden. Wird Ihr Grundstück ohne dass es besondere Regelungen gibt für 200 % des Bodenrichtwertes von Ihnen gekauft, unterliegt dieser Betrag definitiv der Grunderwerbsteuer. Ist es jedoch möglich die Angelegenheit in 2 Verträgen abzuhandeln, 100 % Abrisskostenbeteiligung und 100 % Grund und Boden oder einen Vertrag in dem beides getrennt dargestellt und benannt wird, dann entfällt die Grunderwerbsteuer bestenfalls nur auf den Grund und Boden. Dass müsste aber dann nach Klärung der Machbarkeit nochmals anhand der angedachten Vertragswerke von einem Steuerberater vor Ort genau geprüft werden. Wie gesagt, ob das alles so rechtlich machbar ist, muss ein Anwalt/Notar beantworten.

Bitte beachten Sie, dass diese Ausführungen eine individuelle vollumfängliche Beratung möglicherweise nicht ersetzen können. Ich hoffe Ihre Anfrage aber trotzdem ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.



Mit freundlichen Grüßen



Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de




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