Frage geschrieben am 17.02.2014 10:39:20Betreff: Kaufpreis Grundstück nach Abriss durch Verkäufer über Bodenrichtwert. Abschreibbar?
Rechtsgebiet: Abschreibungen
Einsatz: € 30.00
Status: Beantwortet
Meine erste Frage ist nun, ob wir die 200% über Bodenrichtwert zu den Herstellkosten unseres Mehrfamilienhauses hinzurechnen und demzufolge abschreiben können? Denn wenn wir Grundstück mit Haus gekauft hätten, hätten wir doch den Wert des Gebäudes durch Abzug des Bodenrichtwertes vom Kaufpreis ermittelt. Dieser Wert (also gleich Restwert Gebäude aus Sicht des Verkäufers und seine Marge) wäre dann in die Herstellkosten eingeflossen, zusätzlich die Abrisskosten, die wir selbst getragen hätten.
Oder würde das Finanzamt den an den Verkäufer zu entrichtenden Kaufpreis vollständig als Grund & Boden bewerten, also eine Abschreibung nicht zulassen?
Als zweite Frage: Worauf müssen wir in unserem Fall die Grunderwerbsteuer zahlen: auf den vollen Kaufpreis oder nur auf den nach Bodenrichtwert ermittelten Wert?
Antwort geschrieben am 18.02.2014 17:52:42 
www.frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Ingo Kneisel als RSS-Feed abonnieren!
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
Bewertungen: 67
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
Bewertungen: 67
www.frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Ingo Kneisel als RSS-Feed abonnieren!im Rahmen einer Erstberatung und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Frage gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:
Wenn jemand ein Grundstück schon mit Abbruchabsicht erwirbt, davon geht man in der Regel aus, wenn mit dem Abbruch eines Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb begonnen wird, so spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Erwerber das Gebäude in der Absicht erworben hat, es abzureißen. Dann gehören die Abbruchkosten i. d. R. zu den Anschaffungskosten des neuen Gebäudes, wenn das angeschaffte Gebäude technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbraucht war und der Abbruch mit der Herstellung eines neuen Wirtschaftsgutes in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Ist das nicht der Fall, dann gehören sie zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. War das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbes objektiv wertlos, so entfällt der volle Anschaffungspreis und die Abbruchkosten auf den Grund und Boden.
Erwerb mit Abbruchabsicht wird wie oben beschrieben vermutet, wenn ein Gebäude innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Grundstücks abgebrochen wird. Bei Ihnen liegt der Fall ja etwas anders, vom Prinzip her möglicherweise allerdings ähnlich. Hier erfolgte nach Ihren Ausführungen der Abriss bereits vor dem Erwerb. Wenn Sie nun also das bereits leere Grundstück, auf dem der Abbruch des vorher aufstehenden Gebäudes bereits erfolgte, erwerben, ohne im KV die Abrisskosten o. ä. mit zu benennen, also zu dem hohen Kaufpreis, wird es mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit erhebliche Schwierigkeiten mit dem Finanzamt geben, weil dies die volle Summe den Anschaffungskosten des Grund und Bodens zurechnen wird.
Folgende Konstellation könnte ich mir vorbehaltlich einer juristischen Machbarkeitsprüfung vorstellen, wenn der Verkäufer mitzieht: Sie erwerben das Grundstück zum Preis des Bodenrichtwertes und verpflichten sich vertraglich, wenn das juristisch geht, gegenüber dem Verkäufer, neben oder in dem Kaufvertrag einen Preis für den (bereits erfolgten) Abriss zu zahlen, der aber nicht Bestandteil des Kaufpreises für den Grund und Boden ist. Ob das notariell geht und wie man das vertraglich regeln kann, müssen Juristen beantworten. (Frag einen Anwalt.de)
Zur Frage der Grunderwerbsteuer ist auszuführen, dass dieser Steuer insbesondere Grundstückskaufverträge unterliegen, wobei hier der Wert der Gegenleistung gem. § 8 (1) GrEStG heranzuziehen ist. Als Gegenleistung gilt jede Leistung, die der Käufer als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes gewährt. Wenn aber im Kaufvertrag Möbel, Küche, eine bewegliche Sauna, etc. wertmäßig benannt und aufgezählt und mitverkauft werden, fallen diese Gegenstände aus der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heraus, auch wenn Sie in einem einheitlichen KV erfasst wurden. Wird Ihr Grundstück ohne dass es besondere Regelungen gibt für 200 % des Bodenrichtwertes von Ihnen gekauft, unterliegt dieser Betrag definitiv der Grunderwerbsteuer. Ist es jedoch möglich die Angelegenheit in 2 Verträgen abzuhandeln, 100 % Abrisskostenbeteiligung und 100 % Grund und Boden oder einen Vertrag in dem beides getrennt dargestellt und benannt wird, dann entfällt die Grunderwerbsteuer bestenfalls nur auf den Grund und Boden. Dass müsste aber dann nach Klärung der Machbarkeit nochmals anhand der angedachten Vertragswerke von einem Steuerberater vor Ort genau geprüft werden. Wie gesagt, ob das alles so rechtlich machbar ist, muss ein Anwalt/Notar beantworten.
Bitte beachten Sie, dass diese Ausführungen eine individuelle vollumfängliche Beratung möglicherweise nicht ersetzen können. Ich hoffe Ihre Anfrage aber trotzdem ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 19.02.2014 08:22:51
Vielen Dank für diese ausführliche Antwort.
Hätten wir Grundstück mit Gebäude gekauft und den Abriss selbst machen lassen, ist mit die Sache klar: Grundstück bewerten, Rest des Kaufpreises ist dann offensichtlich Gebäude, und diesen Restwert plus Abriss auf die Herstellkosten des neuen Gebäudes anrechnen und abschreiben. Der Punkt ist ja in unserem Fall, dass der Abriss schon passiert ist. Wir würden also in diesem Fall mit unserem KP dem Verkäufer mit unserem Kaufpreis (200% ÜBER Bodenrichtwert) den Restwert des alten Gebäudes (80%), den Abriss (30%) und die Marge des Verkäufers (90%) zahlen. Ist es dann so, dass das Finanzamt trotzdem den kompletten KP auf den Grund zuordnen würde (also keine Abschreibung mit Herstellkosten) und ich außer einer separaten Vertragskonstruktion keine Chance habe, dagegen zu argumentieren?
Vielen Dank für diese ausführliche Antwort.
Hätten wir Grundstück mit Gebäude gekauft und den Abriss selbst machen lassen, ist mit die Sache klar: Grundstück bewerten, Rest des Kaufpreises ist dann offensichtlich Gebäude, und diesen Restwert plus Abriss auf die Herstellkosten des neuen Gebäudes anrechnen und abschreiben. Der Punkt ist ja in unserem Fall, dass der Abriss schon passiert ist. Wir würden also in diesem Fall mit unserem KP dem Verkäufer mit unserem Kaufpreis (200% ÜBER Bodenrichtwert) den Restwert des alten Gebäudes (80%), den Abriss (30%) und die Marge des Verkäufers (90%) zahlen. Ist es dann so, dass das Finanzamt trotzdem den kompletten KP auf den Grund zuordnen würde (also keine Abschreibung mit Herstellkosten) und ich außer einer separaten Vertragskonstruktion keine Chance habe, dagegen zu argumentieren?
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 19.02.2014 09:28:35
Sehr geehrter Fragesteller,
bezüglich Ihrer Nachfrage, möchte ich versuchen, etwas zu verdeutlichen:
Es gibt derzeit bezüglich der Abbruchkosten eine einheitliche Rechtsauffassung, die ich Ihnen geschildert habe. Es gibt noch 3 weitere Fallgestaltungen, die aber erst recht auf Ihren Fall nicht zutreffen, alle im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Gebäudes. In Kurzfassung bedeutet dies, dass wenn ich ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude bereits mit Abbruchabsicht erwerbe, das abzureißende Gebäude eigentlich aber noch nicht abbruchreif war und ich all dies in einem Zeitraum von 3 Jahren mache, die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des neuen Objektes gerechnet werden.
Für Ihren Fall, Abbruch bereits vor Erwerb, gibt es noch keine Rechtsprechung, ich habe lange gesucht. Noch einmal zur Definition, was ist ein Grundstück? Einfach ausgedrückt ist es entweder unbebauter Grund und Boden, oder Grund und Boden mit aufstehendem Gebäude als Bestandteil.
Da Sie aber lt. Ihrer Schilderung in der glücklichen Lage sind, dass der Fall noch nicht verwirklicht ist, also noch gestaltet werden kann, bleibt es eigentlich bei meinem Rat, vor dem Erwerb mit einem Notar und dem Verkäufer eine günstige Konstellation zu suchen, die möglicherweise GrESt spart und die Abbruchkosten, die ja bisher im Kaufpreis versteckt sind, als Herstellungskosten auf das neue Gebäude angerechnet zu bekommen.
Wenn allerdings eine Gestaltung nicht mehr möglich ist, aus welchen Gründen auch immer, bleibt nur der „Kampf" mit dem Finanzamt, in dem Sie Ihre Argumente vortragen sollten, dass wenn Sie dass Grundstück mit Gebäude und Abbruchabsicht erworben hätten, selbst nun den Abbruch vorgenommen hätten, diese Abbruchkosten ja Anschaffungskosten des neuen Gebäudes gewesen wären, also in der Konsequenz heute eben gerade nur der verminderte Grund und Bodenwert zum Ansatz zu bringen sei. Das müssen Sie mit dem Finanzamt verhandeln, der Ausgang ist ungewiss.
Die steuerliche Frage, wenn ich selber abbreche, ist also recht einfach zu beantworten gewesen.
Am wichtigsten ist also nun der juristische Rat, wie kann/muss ich gestalten um zum gewünschten Ziel zu gelangen. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort noch einmal weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de
Sehr geehrter Fragesteller,
bezüglich Ihrer Nachfrage, möchte ich versuchen, etwas zu verdeutlichen:
Es gibt derzeit bezüglich der Abbruchkosten eine einheitliche Rechtsauffassung, die ich Ihnen geschildert habe. Es gibt noch 3 weitere Fallgestaltungen, die aber erst recht auf Ihren Fall nicht zutreffen, alle im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Gebäudes. In Kurzfassung bedeutet dies, dass wenn ich ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude bereits mit Abbruchabsicht erwerbe, das abzureißende Gebäude eigentlich aber noch nicht abbruchreif war und ich all dies in einem Zeitraum von 3 Jahren mache, die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des neuen Objektes gerechnet werden.
Für Ihren Fall, Abbruch bereits vor Erwerb, gibt es noch keine Rechtsprechung, ich habe lange gesucht. Noch einmal zur Definition, was ist ein Grundstück? Einfach ausgedrückt ist es entweder unbebauter Grund und Boden, oder Grund und Boden mit aufstehendem Gebäude als Bestandteil.
Da Sie aber lt. Ihrer Schilderung in der glücklichen Lage sind, dass der Fall noch nicht verwirklicht ist, also noch gestaltet werden kann, bleibt es eigentlich bei meinem Rat, vor dem Erwerb mit einem Notar und dem Verkäufer eine günstige Konstellation zu suchen, die möglicherweise GrESt spart und die Abbruchkosten, die ja bisher im Kaufpreis versteckt sind, als Herstellungskosten auf das neue Gebäude angerechnet zu bekommen.
Wenn allerdings eine Gestaltung nicht mehr möglich ist, aus welchen Gründen auch immer, bleibt nur der „Kampf" mit dem Finanzamt, in dem Sie Ihre Argumente vortragen sollten, dass wenn Sie dass Grundstück mit Gebäude und Abbruchabsicht erworben hätten, selbst nun den Abbruch vorgenommen hätten, diese Abbruchkosten ja Anschaffungskosten des neuen Gebäudes gewesen wären, also in der Konsequenz heute eben gerade nur der verminderte Grund und Bodenwert zum Ansatz zu bringen sei. Das müssen Sie mit dem Finanzamt verhandeln, der Ausgang ist ungewiss.
Die steuerliche Frage, wenn ich selber abbreche, ist also recht einfach zu beantworten gewesen.
Am wichtigsten ist also nun der juristische Rat, wie kann/muss ich gestalten um zum gewünschten Ziel zu gelangen. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort noch einmal weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de
Ähnliche Themen auf www.frag-einen-steuerprofi.de:
