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Frage geschrieben am 15.05.2014 22:21:37

Betreff: STEUERLICHE FRAGEN ZUM THEMA HAUSVERKAUF


Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 50.00
Status: Beantwortet
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im Jahr 2007 privat ein Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Gewerbeeinheiten und 4 Wohneinheiten erworben und aufwendig renoviert. Die Gewerbe- und Wohneinheiten waren weitestgehend vermietet, die Gewerbeflächen jeweils zzgl. Mehrwertsteuer. Aus persönlichen / gesundheitlichen Gründen wollen wir das Objekt nun verkaufen. Dadurch stellen sich verschiedene steuerliche Fragen, um deren ausführliche Beantwortung wir bitten:

1. Ist der Verkauf des Gesamtobjektes mehrwertsteuerpflichtig, da wir für die Mieteinnahmen der Gewerbeflächen 19 % Mehrwertsteuer berechnet und jeweils an das Finanzamt abgeführt haben?

2. Besteht die Gefahr, dass das Finanzamt den Verkauf des Hauses als gewerblichen Grundstückshandel einstuft, da es mehr als drei Einheiten sind? Das Objekt ist grundbuchmäßig nicht aufgeteilt! Vor Jahren hatte ich die 3 – Objekt – Grenze bereits schon einmal überschritten. Der letzte Verkauf erfolgte am 31. Oktober 2005.

3. Wir wissen, dass wir einen evtl. Gewinn, der beim Verkauf der Immobilie anfällt, versteuern müssen, da die Frist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist. Welche Möglichkeiten gibt es, die Höhe der Besteuerung im erträglichen Rahmen zu halten? Insbesondere:

a. In den ersten 3 Jahren haben wir die größeren Investitionen als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Die laufende Instandhaltung, die über die Jahre anfiel, haben wir jeweils geltend gemacht. Im Jahr 2011 war dies ein größerer Betrag, den wir lt. Finanzamt auf 5 Jahre verteilen müssen. Können wir dies (evtl. auch rückwirkend) noch ändern, und den Gesamtbetrag im laufenden Jahr geltend machen?

b. Welche anderen Möglichkeiten gibt es, die sehr hohen Steuern, die durch den angeblichen Gewinn aus dem Hausverkauf anfallen, zu reduzieren? Ist es ratsam, die Zahlung des Kaufpreises auf 2 oder 3 Jahre zu verteilen? Falls ja: Wie wäre konkret zu verfahren? Wenn wir z. B. die Hälfte des Kaufpreises in 2014 und die Hälfte in 2015 erhalten würden: Würde damit auch der Veräußerungsgewinn genau anteilig je zur Hälfte in den Jahren 2014 und 2015 besteuert?

c. Wir möchten nach einem Verkauf wieder eine andere, allerdings weniger arbeitsaufwendige, Immobilie anschaffen. Bietet der Kauf einer Gebrauchtimmobilie Möglichkeiten, im Jahr des Erwerbs hohe Kosten (z. B. Sanierung, Renovierung etc.) geltend zu machen, um die Steuerlast aus dem Verkauf der bisherigen zu reduzieren?

d. Die zum Verkauf stehende Immobilie ist unsere Altersversorgung. Wir sind daher auf die laufenden Einnahmen angewiesen. Bestünde dennoch die Möglichkeit, den Veräußerungsgewinn in eine (ggfs. neu zu gründende) Stiftung oder einen gemeinnützigen Verein zu stecken, um die Besteuerung dieses Gewinnes komplett zu verhindern? Es wäre z. B. in unserem Sinn, ein Erholungs- oder Wohnprojekt für Singles, Senioren o. ä. zu gründen. Allerdings müsste uns dann für unseren Lebensunterhalt laufend ein angemessener Betrag zufließen. Nach unserem Tod könnte die Einrichtung weiter geführt werden. Würde durch die Anlage des Veräußerungsgewinnes in einer anerkannten Stiftung die Steuer in voller Höhe entfallen?

e. Können Sie weitere Steuer sparende Möglichkeiten empfehlen?

4. Wären, aus steuerlicher Sicht, noch weitere Dinge zu beachten?


Antwort geschrieben am 15.05.2014 22:40:11
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Vorweg darf ich anmerken, dass die Beantwortung Ihrer Fragen, insbesondere was die Umsatzsteuer angeht, derart komplex und kompliziert sind, dass ich zwar gerne versuchen werde, Sie für die kommenden Probleme zu sensibilisieren. Den Besuch eines Kollegen vor Ort, empfehle ich Ihnen aber trotzdem dringend.

Da Ihre Fragen sehr umfangreich sind, habe ich sie teilweise mit in meinen Text kopiert.

Zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1. Ist der Verkauf des Gesamtobjektes mehrwertsteuerpflichtig?

Ich gehe davon aus, dass Sie bei der Anschaffung in 2007 keine Vorsteuer aus dem Erwerb der Immobilie gezogen- und eine Zuordnung in der Weise vorgenommen haben, dass nur der unternehmerisch genutzten Gebäudeteils zum umsatzsteuerlichen Unternehmensbereich gehören soll. (sog. getrennte Zuordnung).

Hier ist § 4 Nr. 9a UStG einschlägig. Der sagt: Von den unter § 1 Abs. 1 Nr. 1 UstG fallenden Umsätzen sind die Umsätze steuerfrei, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Sie können jedoch gem. § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn keine Geschäftsveräußerung im Ganzen (dazu später) vorliegt:

§ 9 (1) UStG sagt: Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 9 a steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.

Wurde das Grundstück von Ihnen allerdings innerhalb der letzten zehn Jahre angeschafft und Vorsteuerbeträge aus der Anschaffung oder aus anschaffungsnahen Aufwendungen, die zu Herstellungskosten führten, geltend gemacht, führt ein steuerfreier Verkauf möglicherweise zu einer umfangreichen Berichtigungspflicht gem. § 15 a Abs 1 UStG. Ä

Der wiederum sagt, dass wenn sich bei einem Wirtschaftsgut, das nicht nur einmalig zur Ausführung von Umsätzen verwendet wird, innerhalb von fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Verwendung die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse ändern, für jedes Kalenderjahr der Änderung ein Ausgleich durch eine Berichtigung des Abzugs der auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge vorzunehmen ist. Bei Grundstücken tritt an die Stelle des Zeitraums von fünf Jahren ein Zeitraum von zehn Jahren.

Lediglich die Option zur Umsatzsteuer gem. § 9 (1) UStG für die gewerblichen Vermietungsumsätze, führt allein nicht in der Folge zur Umsatzsteuerpflicht bei der Veräußerung des Grundstückes.

Was wie oben schon beschrieben möglicherweise noch zu prüfen wäre, ob es sich in Ihrem Fall um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt. Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Grundstück um Ihr gesamtes Unternehmen, wäre das der Fall. Die Umsätze im Rahmen einer Geschäftsveräußerung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen unterliegen gem. § 1 Abs 1a UStG nicht der Umsatzsteuer.

2. Besteht die Gefahr, dass das Finanzamt den Verkauf des Hauses als gewerblichen Grundstückshandel einstuft, da es mehr als drei Einheiten sind? Das Objekt ist grundbuchmäßig nicht aufgeteilt...

Es wäre hier zu prüfen, wann die 5 Jahresfrist beginnt. Dazu ist die bisherige Nutzung maßgebend, da ja allein so schon seit Erwerb Ihrer Immobilie bis heute bereits mehr als 5 Jahre vergangen sind. Wenn Sie darüber hinaus planen Ihre Immobilie an einen einzelnen Erwerber zu veräußern, wäre auch dies grundsätzlich nicht gewerblich, da Sie damit nicht am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr gewerbsmäßig teilnehmen und Sie auch nicht bereits im Zeitpunkt des Erwerbes die Veräußerung planten.

3. Wir wissen, dass wir einen evtl. Gewinn, der beim Verkauf der Immobilie anfällt, versteuern müssen, da die Frist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist. Welche Möglichkeiten gibt es, die Höhe der Besteuerung im erträglichen Rahmen zu halten? Insbesondere:

a. In den ersten 3 Jahren haben wir die größeren Investitionen als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt.

Diese haben sodann nach Ihrer Schilderung zu Anschaffungs-bzw. Herstellungskosten geführt. Gem. § 23 Abs. 3 EStG ist Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Dazu würden dann die sog. anschaffungsnahen Aufwendungen auch zählen. Je höher also die steuerlichen Anschaffungskosten ausfallen, desto kleiner wird Ihr Gewinn.

Die laufende Instandhaltung, die über die Jahre anfiel, haben wir jeweils geltend gemacht. Im Jahr 2011 war dies ein größerer Betrag, den wir lt. Finanzamt auf 5 Jahre verteilen müssen. Können wir dies (evtl. auch rückwirkend) noch ändern, und den Gesamtbetrag im laufenden Jahr geltend machen?

Leider nein. Allerdings ist hier anzumerken, dass Sie größere Instandhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf 2-5 Jahre verteilen können. Das bestimmen Sie und nicht das Finanzamt. § 82b EStDV sagt, dass Sie größeren Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen können. Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung als Werbungskosten abzusetzen. Das käme Ihnen ja sogar dann entgegen. Ich darf also darauf hinweisen, dass im Jahr der Veräußerung der Immobilie, hiernach noch nicht abgezogenen Beträge voll als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Wenn also die Veräußerung in 2014 stattfindet, bleiben noch 2/5 der Beträge aus 2011 als Werbungskosten abzuziehen.

b. Welche anderen Möglichkeiten gibt es, die sehr hohen Steuern, die durch den angeblichen Gewinn aus dem Hausverkauf anfallen, zu reduzieren? Ist es ratsam, die Zahlung des Kaufpreises auf 2 oder 3 Jahre zu verteilen? Falls ja: Wie wäre konkret zu verfahren? Wenn wir z. B. die Hälfte des Kaufpreises in 2014 und die Hälfte in 2015 erhalten würden: Würde damit auch der Veräußerungsgewinn genau anteilig je zur Hälfte in den Jahren 2014 und 2015 besteuert?

Auch hier leider nein. Maßgebend für die Entstehung des Veräußerungsgewinnes ist der Zufluss des Kaufpreises. Einen Veräußerungsgewinn müssen Sie somit in dem Kalenderjahr versteuern, in dem der Erlös insgesamt die Anschaffungskosten übersteigt. Sie können somit möglicherweise zwar das Jahr des Entstehens des Gewinns bestimmen, aber den Gewinn nicht progressionsmindernd auf mehrere Jahre verteilen.

c. Wir möchten nach einem Verkauf wieder eine andere, allerdings weniger arbeitsaufwendige, Immobilie anschaffen. Bietet der Kauf einer Gebrauchtimmobilie Möglichkeiten, im Jahr des Erwerbs hohe Kosten (z. B. Sanierung, Renovierung etc.) geltend zu machen, um die Steuerlast aus dem Verkauf der bisherigen zu reduzieren?

Die Beantwortung dieser Frage ist nicht einfach. Im Jahr des Erwerbes und in den folgenden Jahren gibt es die 2% AfA auf die Anschaffungskosten des Gebäudes. Haben Sie Erhaltungsaufwand, der nicht als anschaffungsnaher Aufwand einzuordnen ist, können Sie den in einem Vermietungsfall voll als Werbungskosten geltend machen. Das gilt nicht für einen selbstgenutzten Teil. Anschaffungsnah sind Aufwendungen für Instandsetzungen und Renovierungen, die vereinfacht gesagt innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt werden und die netto 15 % der Anschaffungskosten des Hauses übersteigen. Wenn derartiges bei Ihnen geplant ist, hilft Ihnen nur, diese Aufwendungen derart zeitlich zu strecken, dass Sie die o. g. Kriterien nicht reißen und der Aufwand Werbungskosten darstellt.

d. Die zum Verkauf stehende Immobilie ist unsere Altersversorgung. Wir sind daher auf die laufenden Einnahmen angewiesen. Bestünde dennoch die Möglichkeit...

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, haben Sie zwar den Kaufpreis, welcher verzinslich angelegt werden kann. Dafür entfallen allerdings die mtl. Mieteinnahmen. Hier die Besonderheiten einer Stiftung auszuführen, würde leider absolut den Rahmen sprengen.

e. Können Sie weitere Steuer sparende Möglichkeiten empfehlen?

Ja, es gibt sicher zahlreiche Möglichkeiten im Steuerrecht. Diese können allerdings nur bei vollständiger Kenntnis Ihrer Vermögens- und Einkommenssituation von einem Kollegen vor Ort eingeschätzt werden.

Ich hoffe, Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de


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Bewertung:
Die Antwort, die ich auf meine Anfrage erhielt, war sehr ausführlich, aber selbst für mich, der ich über eine kaufmännische Ausbildung verfüge, kaum nachvollziehbar. Auch fällt auf, dass die Fragen nie eindeutig beantwortet werden, so dass viel Unsicherheit bestehen bleibt, obwohl sich ein Fragesteller ja gerade um Klarheit bemüht und genau für diese Klarheit ein Honorar zu zahlen angeboten hat. Von den gestellten 8 steuerlichen Fragen zum Thema Hausverkauf wurden lediglich 3 (3 a; 3 b; 3 c) wirklich beantwortet. Die übrigen fünf Fragen (1; 2; 3 d; 3 e und 4) wurden entweder unverständlich oder gar nicht beantwortet. Damit ist mir aber leider nicht geholfen. Die "Steuerprofis" haben ja die Möglichkeit, die Fragen anzusehen, bevor sie sich entscheiden, ob sie diese beantworten können oder nicht. Im letzteren Fall würde ich es fairer finden, den Auftrag nicht anzunehmen, statt nachher Fragen für unbeantwortbar zu erklären.

Stellungnahme vom Steuerberater:
Diese Bewertung ist m. E. n. unangemessen. Frage 1/8 i. S. des § 15 a UstG wurde eindeutig beantwortet. Frage 2/8 wurde eindeutig beantwortet. Hier wurde nicht ausgeführt, dass Etwas eventuell oder möglicherweise so sei. Frage 3a/8, wurde konkret beantwortet. Frage 3b/8, wurde konkret beantwortet. Frage 3c/8, wurde konkret beantwortet. Frage 3d/8: Heute nun der 3. Erklärungsversuch: die steuerl. Besonderheiten einer Stiftung sind so umfangreich, dass sie im Rahmen dieser Plattform auch nicht ansatzweise erläutert werden können. Bei den Fragen 3e/8 und 4/8 hat der Fragesteller leider trotz Erläuterungsversuchen nicht verstanden, dass für das Gebot von 50 € ohne Kenntnis der pers. Verh. über die umfassende Beantwortung seiner anderen Fragen hinaus, keine allgemeine steuerliche Lebensberatung nach dem Motto „was gibt es sonst noch für steuersparende Möglichkeiten", gegeben werden kann. Alles in Allem eine recht ungerechte Bewertung in Relation meines Aufwandes zum ausgelobten Einsatz.