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Frage geschrieben am 21.08.2014 10:10:49

Betreff: Spekulationssteuer, Einhaltung Spekulationsfrist ggf. Mietkauf ( ggf AZ 10 K15/12)


Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 50.00
Status: Beantwortet
Hallo liebe Fachexperten,

ich benötige wieder einmal fachlichen Rat in Sachen Spekulationsfrist bzw. Spekulationssteuer beim Verkauf meiner Eigentumswohnung.

Ich habe im Jahr 2005 (Notartermin 28.12.2005) eine Eigentumswohnung erworben (112.000€); hierfür habe ich auch noch die Eigenheimzulage erhalten.

Die Renovierung der Wohnung hat mich ca. 30.000€ gekostet.

Die Wohnung wurde anschließend durch meine verheiratete Tochter (nicht Kindergeld berechtigt) mietfrei bezogen (Einzug April 2006), in welcher Sie bis Febr. 2014 lebte.
Seither ist die Wohnung im Leerstand.

Da meine Tochter nicht kindergeldberechtigt war (für die gesamte Zeit, in der Sie in der Wohnung wohnhaft war), fällt dies unter die Regelung der fremdgenutzten Immobiliennutzung. Dies bedeutet, um den Veräußerungsgewinn steuerfrei zu halten, muss die 10 jährige Spekulationsfrist eingehalten werden.

Mein primäres Ziel derzeit (und auch meine Frage an euch) ist der Verkauf der Wohnung, jedoch zwingend unter Einhaltung der Spekulationsfrist.

Frage:

Ich habe eine Anfrage eines Kaufinteressenten erhalten, welcher mir ein Gebot von 200.000€ für den Kauf der Immobilie vorgeschlagen hat. Dieser möchte aber nicht bis Dezember 2015 mit dem Kauf warten ( Ablauf der 10 Jahresfrist), er würde sich sonst für eine andere Immobilie entscheiden.

Er wäre auch bereit, prinzipiell ein Mietkauf oder ähnliches einzugehen.

Welche Möglichkeiten habe ich, um diesen potenziellen Käufer nicht zu verlieren?

Besteht die Möglichkeit eines Vertragsschlusses (evtl. auch über Notar), dass geleistete Mieten (z.B. 500€ Kaltmiete monatlich) vom Verkaufspreis im Januar 2016 abgezogen werden (z.B. 18 Kaltmieten je 500€ = 9.000€ // 200.000€ - 9.000€ = 191.000€)?

Könnte nicht im Vorfeld ein Mietvertrag über 500,00€ geschlossen werden; gleichzeitig ein Kaufvertrag beim Notar (jetzt bereits), jedoch mit Eigentumsübertragung und Kaufpreisfälligkeit im Januar 2016 (hier wäre die 10 Jahresfrist abgelaufen).

Kann in diesem Fall nicht das Urteil des 10. Senats des Finanzgerichts Münster ( AZ 10 K15/12) angewandt werden? Laut Urteilsbegründung kommt es für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses an, sondern auf die zivilrechtliche Wirksamkeit. Erfolgt der Verkauf einer Immobilie unter einer aufschiebenden Bedingung und tritt dieses erst nach Ablauf der Spekulationsfrist ein, so liegt kein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft vor.

Nach einem Anruf bei dem Notar wurde ich an meinen Steuerberater verwiesen; - dieser meinte jedoch vorab, dass er sich nicht vorstellen könnte, dass so etwas funktionieren könnte, sonst würde ja jeder jetzt schon spekulative Veräußerungsgeschäfte abschließen, um eine Steuerzahlung zu umgehen . Ich muss jedoch sagen, dass sich der Notar aus meiner Sicht (oder ein Mitarbeiter im Notariat) auch nicht sonderlich mit meinen Anliegen beschäftigt hat. Er verwies mich nur immer wieder an meinen Steuerberater, um hier eine evtl. Möglichkeit zu prüfen.

Gibt es für mich eine Möglichkeit den Käufer jetzt schon verbindlich an die Kaufimmobilie zu binden, ohne die Einhaltung der 10 jährigen Spekulationsfrist zu gefährden?







Antwort geschrieben am 21.08.2014 14:43:02
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrte Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Sie haben das nicht so einfache Thema eigentlich bereits richtig erfasst und wiedergegeben.

Hier noch einmal etwas gundsätzliches zu diesem Thema:

Ermittlung des Spekulationsgewinns:

Ein sogenannter Spekulationsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös auf der einen Seite und den Anschaffungskosten abzüglich der AfA und der Veräußerungskosten auf der anderen Seite.

Für die Berechnung der 10 Jahresfrist ist das jeweilige Datum der notariellen Kauf- und Verkaufsverträge relevant. Bei selbst errichteten Gebäuden ist das Kaufdatum zur Anschaffung des Grundstückes entscheidend.

Wenn ein Gewinn entsteht und danach sieht es bei Ihnen ja wohl aus, ist dieser in dem Jahr zu besteuern, in dem der Kaufpreis zugeflossen ist. Wird die Zahlung auf ein Notaranderkonto geleistet, kommt es auf den Zeitpunkt der Auszahlungsreife an. D. h. ab wann durfte der Notar die Zahlung an den Verkäufer leisten.

Nun zur Beantwortung Ihrer Frage:

Sie fragen an, ob die steuerfreie Möglichkeit eines Vertragsschlusses bereits vor Ablauf der Spekulationsfrist besteht?

Definitiv NEIN.

Ein selbstverständlich nur beim Notar möglicher Vertragsabschluss vor 12/2015 ist in Ihrem Falle immer schädlich, auch wenn ein Mietverhältnis konstruiert wird und das Eigentum erst 2016 übergeht. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Urkunde.

Das von Ihnen angeführte Urteil des Finanzgerichts Münster ( AZ 10 K15/12) betrifft einen ganz anderen Fall. Außerdem ist FG Rechtsprechung für die Finanzverwaltung nicht bindend. An BFH (Bundesfinanzhof) Entscheidungen ist das FA gebunden.

Hier ein Auszug aus dem Urteil:


........(a) § 9 des Kaufvertrages vom 30.01.2008 sah vor, dass der Vertrag "[...] nur dann wirksam [wird] (schwebend bedingt), wenn die Deutsche Bundesbahn bzw. die dafür zuständige Behörde/Amt die Entwidmung dieses Grundstücks erklärt hat." Diese vertragliche Bestimmung ist unter Berücksichtigung des Willens der Vertragsparteien und des Gesamtzusammenhangs der vertraglichen Regelungen als aufschiebende Bedingung iSv § 158 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auszulegen. Der Grundstückskaufvertrag sollte nach dem Vertragswillen der Beteiligten nicht unmittelbar mit Vertragsschluss am 30.01.2008, sondern erst mit Erteilung der Freistellungsbescheinigung wirksam zustande kommen.

Bereits der Wortlaut des § 9 des Grundstückskaufvertrages vom 30.01.2008 ("... nur dann wirksam wird...") spricht für eine aufschiebende Bedingung. Weiter heißt es in § 9 zwar, dass der Vertrag "aufgehoben und rückabgewickelt" wird, wenn die Entwidmung versagt werden sollte und es wird eine detaillierte Regelung für die Rückerstattung des Kaufpreises an die Stadt A-Stadt getroffen. Die Formulierung "rückabwickeln" könnte nahelegen, dass der Grundstückskaufvertrag zunächst wirksam sein und alle vereinbarten Rechtsfolgen entfalten sollte. Die Fälligkeit des Kaufpreises ist aber die einzige Rechtsfolge, die unmittelbar mit Abschluss des Kaufvertrages bzw. Vorlage der Bankbürgschaft eintreten sollte. Der Übergang von Nutzen und Lasten des Grundstücks sollte erst am 24.07.2008 erfolgen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sollte ebenfalls erst nach Erteilung der Freistellungsbescheinigung durch das Eisenbahn-Bundesamt erfolgen. Auch aus dem Schreiben der Stadt A-Stadt vom 22.04.2013 bzw. dem darin zitierten Protokoll vom 05.03.2008 der Sitzung des Ausschusses für Grundstücke und Gebäude am 22.01.2008 ergibt sich, dass der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Entwidmung des Kaufgrundstücks durch das Eisenbahnbundesamt geschlossen werden sollte und nur die Kaufpreiszahlung auf Wunsch des Klägers sofort nach Vertragsabschluss erfolgen sollte. Dementsprechend wurde auch nur der mögliche Anspruch der Stadt A-Stadt auf Rückzahlung des Kaufpreises durch eine Bankbürgschaft gesichert. Die Sicherung des Eigentums des Klägers an dem Grundstück für den Fall der Versagung der Freistellungsbescheinigung erfolgte bereits dadurch, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bei Versagung der Genehmigung nicht erfolgt wäre (§ 3 des Kaufvertrages vom 30.01.2008).

Darüber hinaus ergibt sich der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien, dass der Kaufvertrag aufschiebend bedingt durch die Erteilung der Freistellungsbescheinigung des Eisenbahn-Bundesamtes geschlossen werden sollte, auch daraus, dass in § 7 des Kaufvertrages ausdrücklich festgehalten wurde, dass die Käuferin vom beurkundenden Notar über die Risiken einer Kaufpreiszahlung bei schwebender Unwirksamkeit des Vertrages hingewiesen worden sei..............


Ich würde Ihnen vorschlagen, mit dem Interessenten ein notarielles Vorkaufsrecht mit Eintragung im Grundbuch zu vereinbaren. Dieses Vorkaufsrecht kann er ausüben, muss es aber nicht. Sie müssen dem Kauf zustimmen. So hat der Käufer die absolute Sicherheit, dass er das Grundstück zu dem im Vertrag über das Vorkaufsrecht vereinbarten Preis kaufen kann.

Bis zum Kauf wird er Mieter zu ortsüblichen Konditionen. Die Miete sollte nicht auf den Kaufpreis angerechnet werden, da er ja auch den Kaufpreis erst später zahlt und ansonsten Ihre Rendite weg wäre. Das ist aber nur meine persönliche Meinung, dass kann jeder selbst entscheiden und hat steuerlich keine Relevanz.

Somit ist Ihre Frage, ob es für Sie eine Möglichkeit gibt den Käufer jetzt schon verbindlich an die Kaufimmobilie zu binden, ohne die Einhaltung der 10 jährigen Spekulationsfrist zu gefährden, wie oben bereits ausgeführt, negativ zu beantworten.

Sie sind daran gebunden dem Vertrag zuzustimmen, der Käufer, als jetziger Mieter, hat seine Sicherheit, kann es sich aber noch anders überlegen, da er nur kann und nicht muss. Gerade das ist es auch, worauf es ankommt. Der eigentliche KV, z. B. mit Datum aus 2016, muss erst noch geschlossen werden. Für die Berechnung der Frist ist es wichtig, dass der Käufer noch frei ist in seiner Entscheidung, ob er vom Vorkaufsrecht Gebrauch macht oder nicht. Das heißt also andersherum, er kann Sie auch trotz Vorkaufsrecht auf dem Besitz sitzen lassen. Das wäre das Ihnen verbleibende Risiko.

Was häufig in Mietverträgen über Häuser, für die der Mieter ein Vorkaufsrecht hat, vereinbart wird, ist der Ausschluß der Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen wirtschaftlicher Verwertung des Grundstückes. Stimmen Sie dem zu, werden Sie den Mieter, auch wenn er nicht kauft, nie wieder los, es sei denn, er kündigt. Sie können zwar das Haus anderweitig dann verkaufen, aber nur als Renditeobjekt mit diesem Mieter.

Das Vorkaufsrecht und eine eventuell vereinbarter Kündigungsauschluss sollte zeitlich begrenzt sein. Lassen Sie sich da von dem Notar der das Vorkaufsrecht beurkundet, beraten.

Sie sehen, nicht nur das steuerliche Ergebnis ist wichtig, auch der zivilrechtliche Rest muß berücksichtigt werden

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

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Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
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