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Frage geschrieben am 24.05.2014 12:54:15

Betreff: Spekulationssteuer Immobilienverkauf


Rechtsgebiet: Generelle Themen
Einsatz: € 20.00
Status: Beantwortet
Ich habe im Okt. 2012 ein altes Haus gekauft (alleiniger Eigentümer, Wohnrecht für Ehemann eingetragen). An diesem Haus haben wir bis heute An- und Umbaumaßnahmen vorgenommen, so dass ich meinen Wohnsitz erst ab April 2014 dort offiziell angemeldet habe.
Aufgrund einer Trennung möchten wir das Haus nun verkaufen, allerdings möchten wir die Spekulationssteuer umgehen. Zudem möchte ich einen Zweitwohnsitz woanders anmelden.

Fragen: Fällt überhaupt eine Spekulationssteuer an? Es heißt ja, dass AUSSCHLIESSLICH selbstgenutze Immobilien aus dieser Regelung rausfallen. Bedeutet ausschließlich selbstgenutzt nur, dass ich nicht fremdvermietet haben darf in der Zeit seit Kauf oder dass ich dort die ganze Zeit tatsächlich wohnen muss? Das Haus stand die ganze Zeit seit Kauf in meinem Besitz und wurde nie vermietet.
Und: Darf ich einen Zweitwohnsitz anmelden oder "stört" das die ausschließliche Selbstnutzung?

Danke!


Antwort geschrieben am 24.05.2014 17:52:12
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragestellerin

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Ich unterstelle, dass es sich bei dem von Ihnen beschriebenen Haus um ein Einfamilienhaus handelt, welches Sie zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt haben.

Gem. Par. 23 EStG unterliegen Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, der Einkommensteuer. Bezüglich Ihrer weiteren Baumaßnahmen sind diese lt. Gesetz mit einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums angefallen sind.

Jetzt Achtung zu Ihrer Frage:

Ausgenommen sind Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Also 2 Alternativen.

Besitzen Sie die Immobilie wie beschrieben weniger als drei Kalenderjahre, müssen Sie das Objekt in der Zeit zwischen Anschaffungs- oder Fertigstellungszeitpunkt und Veräußerungszeitpunkt ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, damit der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt.

In Bezug auf die Formulierung "ununterbrochen": Als nicht ausreichend wurde eine nur sporadische Nutzung im Zusammenhang mit der Durchführung von Baumaßnahmen und sonstigen Renovierungsarbeiten vom FG Münster vom 18.6.2007, 1 K 3749/05 E, EFG 2007 S. 1605) angesehen. Es wäre also von Ihnen nachzuweisen, dass Sie bereits während der Renovierungsarbeiten dort wohnten. Der Zeitpunkt der Ummeldung ist m. E. kein Gegenbeweis und spricht nicht gegen eine ununterbrochene Nutzung.

Bliebe nun noch zu klären, was mit "eigenen Wohnzwecken" gemeint ist.

Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass Sie oder Ihre Familie die Wohnung tatsächlich selbst zu eigenen Wohnzwecken benutzen. Eine ausschließliche Überlassung an andere Personen zur Nutzung wäre schädlich. Wie Sie sehen reicht das "nur nicht vermietet" allein nicht aus.

Ich gehe bei der Frage zur Zweitwohnung davon aus, dass dies die Zeit während der Selbstnutzung Ihres Erstwohnsitzes betrifft. Eine Zweitwohnung hindert Sie nicht daran, Ihren Erstwohnsitzes ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen und stünde damit einer Begünstigung vorbehaltlich der o. g. Ausführungen, nicht entgegen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de


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