Frage geschrieben am 24.05.2014 12:54:15Betreff: Spekulationssteuer Immobilienverkauf
Rechtsgebiet: Generelle Themen
Einsatz: € 20.00
Status: Beantwortet
Aufgrund einer Trennung möchten wir das Haus nun verkaufen, allerdings möchten wir die Spekulationssteuer umgehen. Zudem möchte ich einen Zweitwohnsitz woanders anmelden.
Fragen: Fällt überhaupt eine Spekulationssteuer an? Es heißt ja, dass AUSSCHLIESSLICH selbstgenutze Immobilien aus dieser Regelung rausfallen. Bedeutet ausschließlich selbstgenutzt nur, dass ich nicht fremdvermietet haben darf in der Zeit seit Kauf oder dass ich dort die ganze Zeit tatsächlich wohnen muss? Das Haus stand die ganze Zeit seit Kauf in meinem Besitz und wurde nie vermietet.
Und: Darf ich einen Zweitwohnsitz anmelden oder "stört" das die ausschließliche Selbstnutzung?
Danke!
Antwort geschrieben am 24.05.2014 17:52:12 
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Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
Bewertungen: 67
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www.frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Ingo Kneisel als RSS-Feed abonnieren!im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:
Ich unterstelle, dass es sich bei dem von Ihnen beschriebenen Haus um ein Einfamilienhaus handelt, welches Sie zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt haben.
Gem. Par. 23 EStG unterliegen Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, der Einkommensteuer. Bezüglich Ihrer weiteren Baumaßnahmen sind diese lt. Gesetz mit einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums angefallen sind.
Jetzt Achtung zu Ihrer Frage:
Ausgenommen sind Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Also 2 Alternativen.
Besitzen Sie die Immobilie wie beschrieben weniger als drei Kalenderjahre, müssen Sie das Objekt in der Zeit zwischen Anschaffungs- oder Fertigstellungszeitpunkt und Veräußerungszeitpunkt ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, damit der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt.
In Bezug auf die Formulierung "ununterbrochen": Als nicht ausreichend wurde eine nur sporadische Nutzung im Zusammenhang mit der Durchführung von Baumaßnahmen und sonstigen Renovierungsarbeiten vom FG Münster vom 18.6.2007, 1 K 3749/05 E, EFG 2007 S. 1605) angesehen. Es wäre also von Ihnen nachzuweisen, dass Sie bereits während der Renovierungsarbeiten dort wohnten. Der Zeitpunkt der Ummeldung ist m. E. kein Gegenbeweis und spricht nicht gegen eine ununterbrochene Nutzung.
Bliebe nun noch zu klären, was mit "eigenen Wohnzwecken" gemeint ist.
Ein Gebäude dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass Sie oder Ihre Familie die Wohnung tatsächlich selbst zu eigenen Wohnzwecken benutzen. Eine ausschließliche Überlassung an andere Personen zur Nutzung wäre schädlich. Wie Sie sehen reicht das "nur nicht vermietet" allein nicht aus.
Ich gehe bei der Frage zur Zweitwohnung davon aus, dass dies die Zeit während der Selbstnutzung Ihres Erstwohnsitzes betrifft. Eine Zweitwohnung hindert Sie nicht daran, Ihren Erstwohnsitzes ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen und stünde damit einer Begünstigung vorbehaltlich der o. g. Ausführungen, nicht entgegen.
Ich hoffe, Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 25.05.2014 11:25:21
Lieber Herr Kneisel,
zunächst vielen Dank für die Antwort.
Wie soll man "beweisen", dass man dort seit Kauf , also auch während der Umbauarbeiten,dort gewohnt hat?
Mit Zweit Wohnsitz meinte ich eine Wohnung, die ich JETZT anmieten möchte, da ich mich von meinem Mann trennen möchte und räumlichen Abstand suche. Erstwohnsitz ist das Haus im Bau seit April 2014, zweitwohnsitz wäre eine 3zi. Wohnung im Nachbarort ab Juni oder Juli 2014.
Vielen Dank. !
Gruß
Lieber Herr Kneisel,
zunächst vielen Dank für die Antwort.
Wie soll man "beweisen", dass man dort seit Kauf , also auch während der Umbauarbeiten,dort gewohnt hat?
Mit Zweit Wohnsitz meinte ich eine Wohnung, die ich JETZT anmieten möchte, da ich mich von meinem Mann trennen möchte und räumlichen Abstand suche. Erstwohnsitz ist das Haus im Bau seit April 2014, zweitwohnsitz wäre eine 3zi. Wohnung im Nachbarort ab Juni oder Juli 2014.
Vielen Dank. !
Gruß
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 26.05.2014 10:49:36
Sehr geehrte Fragestellerin,
bezüglich Ihrer Nachfrage führe ich sehr gerne noch ergänzend aus:
Wie soll man "beweisen",.....?
Dies könnten unter Umständen Freunde, direkte Nachbarn oder andere Personen tun. Eine Bestätigung von Zeugen, die „wahrgenommen" haben, dass Sie sich dort nicht nur hin und wieder (sporadisch), sondern zu eigenen Wohnzwecken aufhielten.
Mit Zweit Wohnsitz meinte ich eine Wohnung, die ich JETZT anmieten möchte, ...?
Das Anmelden einer Zweitwohnung, um einmal vorübergehend eine „Auszeit" zu erproben, das halte ich nicht für schädlich, wenn Sie argumentieren, dass die 1. Wohnung trotzdem weiterhin von Ihnen ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine Leerstandszeit vor dem Verkauf ist m. E. auch nicht schädlich. Vermeiden Sie aber auf jeden Fall eine Vermietung bis zum Verkauf.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort noch einmal weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
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Sehr geehrte Fragestellerin,
bezüglich Ihrer Nachfrage führe ich sehr gerne noch ergänzend aus:
Wie soll man "beweisen",.....?
Dies könnten unter Umständen Freunde, direkte Nachbarn oder andere Personen tun. Eine Bestätigung von Zeugen, die „wahrgenommen" haben, dass Sie sich dort nicht nur hin und wieder (sporadisch), sondern zu eigenen Wohnzwecken aufhielten.
Mit Zweit Wohnsitz meinte ich eine Wohnung, die ich JETZT anmieten möchte, ...?
Das Anmelden einer Zweitwohnung, um einmal vorübergehend eine „Auszeit" zu erproben, das halte ich nicht für schädlich, wenn Sie argumentieren, dass die 1. Wohnung trotzdem weiterhin von Ihnen ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine Leerstandszeit vor dem Verkauf ist m. E. auch nicht schädlich. Vermeiden Sie aber auf jeden Fall eine Vermietung bis zum Verkauf.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort noch einmal weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer
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Telefon (0521) 92420-0
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Internet: www.ingo-kneisel.de
Ergänzende Informationen vom Steuerprofi geschrieben am 29.05.2014 13:18:30
Wenn Sie mit meiner Antwort zufrieden waren, würde ich Sie gerne bitten, eine entsprechende Bewertung abzugeben? Danke. :-)
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