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Frage geschrieben am 29.08.2014 13:31:16

Betreff: Spekulationssteuer bei Verkauf von privat genutztem Eigenheim


Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 30.00
Status: Beantwortet
Guten Tag,

folgender Sachverhalt:

Ich habe im Februar 2006 mit meinem Vater (je zur Hälfte) ein Dreifamilienhaus zur Vermietung gekauft und ab dem Kaufdatum auch komplett vermietet. Das Haus stand auf einem Grundstück von insgesamt 439qm. Im Oktober 2009 haben wir das Grundstück zerlegt, einmal 169qm auf dem das Dreifamilienhaus weiterhin steht und einmal in ein neues unbebautes Grundstück von 270qm mit neuer Flurstücksnummer und neuem Grundbuch. Eigentümer des neu entstandenen Grundstückes mit 270qm waren weiterhin mein Vater und ich zu je 50%. Im November 2009 hat mein Vater per Schenkungsvertrag beim Notar seinen Anteil von 50% an dem neu entstandenen Grundstück an mich übertragen, somit war ich zu 100% Eigentümer des neuen Grundstückes (das Dreifamilienhaus mit den 169qm Grundstückfläche ist immernoch im Eigentum von meinem Vater und mir und wird weiterhin vermietet). Im Jahr 2010 habe ich dann auf diesem Grundstück ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung gebaut. Im Februar 2011 war das Haus bezugsfertig und seit dem wohne ich auch dort. Ich möchte jetzt das Einfamilienhaus verkaufen und werde auch einen Gewinn erzielen.

Muss ich aufgrund dessen, dass mein Vater 50% des Grundstückanteils per Schenkungsvertrag an mich übertragen hat und die Übertragung noch keine 10 Jahre her ist Steuern aus privaten Veräußerungsgewinn zahlen?


Antwort geschrieben am 29.08.2014 14:24:07
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Sie haben in 2/2006 in GbR (Grundstücksgemeinschaft) mit Ihrem Vater ein Dreifamilienhaus erworben und ab da steuerlich für V+V Zwecken genutzt. In 10/2009 haben Sie das Grundsteck geteilt.

Im November 2009 haben Sie die Hälfte, die bisher Ihrem Vater gehörte, von diesem abgeteilten Grundstück per Schenkungsvertrag erhalten.

Im Jahr 2010 haben Sie auf diesem Grundstück gebaut und bis zum Verkauf des neu entstandenen EFH, Letzteres selbst genutzt. Das EFH soll nun in 2014 verkauft werden.

Ihre Frage lautet, ob Sie Steuern aus dem entstandenen privaten Veräußerungsgewinn zahlen müssen.

Nein, Sie müssen keine Steuern zahlen. Gem. § 23 EStG sind entstandene Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bei Grundstücken von der Besteuerung ausgenommen die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Hier brauchen wir die erste Alternative (Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung) gar nicht prüfen. Für Sie gilt die 2. Alternative. Sie haben nämlich das EFH im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Im Sinne dieser Vorschrift haben Sie im Jahr 2011, im Jahr 2012, im Jahr 2013 und im Jahr 2014 das EFH selbst bewohnt. Sie haben insoweit die Voraussetzungen dieser Alternative mehr als erfüllt.

Was viele Steuerzahler nicht wissen, diese 2. Alternative bedeutet nicht, dass Sie 3 volle Kalenderjahre (36 Monate) selbst genutzt haben müssen. Eine Selbstnutzung nach dieser Vorschrift wäre sogar beispielsweise erfüllt, wenn Sie ab 12/2012 selbst genutzt hätten.

Die 10 Jahresfrist kommt in Ihrem Falle nicht zur Anwendung, würde aber wenn, dann ab 2006, mit Anschaffung des ursprünglichen Grundstückes beginnen.

Ein Grundstück welches Sie durch Schenkung von Ihrem Vater erworben haben, wäre im V+V Falle nur dann in die Veräußerungsgewinnbesteuerung einzubeziehen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung des Grund und Bodens durch den Rechtsvorgänger und Veräußerung durch den Rechtsnachfolger nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Läge also ein V+V Fall vor, befänden Sie sich noch im 10 Jahreszeitraum.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de





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