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Frage geschrieben am 29.07.2014 21:17:49

Betreff: Verluste aus Vermietung und Verpachtung und Unternehmensgründung


Rechtsgebiet: Kapitalgesellschaften
Einsatz: € 30.00
Status: Beantwortet
Mich beschäftigt folgendes Problem:
Das Ehepaar A. hat zu gleichen Anteilen ein bebautes Grundstück erworben, für das Verlusten durch Gebäudeabschreibung und Kreditzinsen entstehen. Diese Verluste sollen mit Einkommen aus selbstständiger Arbeit verrechnet werden, beide Partner sind angestellt.
Für die komplette Sanierung und die anschließende gewerbliche Nutzung des Gebäudes (Ladengeschäft) will die Ehefrau eine UG (Mini-GmbH) gründen, an der sie alleinige Gesellschafterin ist.
Meine Fragen:
1. Können bei der Nutzung des Gebäudes durch eine GmbH Werbungskosten für das Gebäude wie bisher bei "Vermietungen und Verpachtung" eingetragen werden oder entfällt die Verrechnung mit anderen Einkommensarten, weil die UG das Grundstück nutzt (Betriebsspaltung)?
2. Ist bei Gründung einer Personengesellschaft die Abschreibung der Gebäude-Werbungskosten und die Verrechnung mit sonstigen Einkünften möglich?


Antwort geschrieben am 30.07.2014 09:48:36
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sehr gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Sie fragen an, ob ein Ehepaar das im Rahmen einer Grundstücksgemeinschaft ein bebautes Grundstück erworben hat, für dessen Sanierung eine GmbH gründen kann.

Beide haben Einkünfte aus nichtselbständiger und selbständiger Arbeit gem. der §§ 18 u. 19 EStG.

Sämtliche entstehenden Werbungskosten können selbstverständlich mit diesen Einkünften verrechnet werden. Eine GmbH Gründung für die Sanierung macht keinen Sinn, da Sie dann zunächst das Grundstück an die GmbH veräußern müßten (anderer Rechtsträger) und die späteren Einkünfte gewerbesteuerpflichtig wären.

Selbstverständlich kann für den Betrieb eines Gewerbes eine GmbH errichtet werden. Bitte lassen Sie sich da näher von einem Fachmann vor Ort beraten.

Bei der Sanierung und der Verteilung der Kosten brauchen Sie ebenfalls fachliche Unterstützung, wenn es um die Aufteilung der Kosten geht. Hier unterscheidet man zwischen Anschaffungskosten, anschaffungsnahen Aufwendungen, die nur über die Gebäude AfA absetzbar sind und den sofort abziehbaren sonstigen Reparaturen.

Zu Ihren weiteren Fragen:

1. Können bei der Nutzung des Gebäudes durch eine GmbH Werbungskosten für das Gebäude wie bisher bei "Vermietungen und Verpachtung" eingetragen werden oder entfällt die Verrechnung mit anderen Einkommensarten, weil die UG das Grundstück nutzt (Betriebsspaltung)?

Nein, und das macht wie oben beschrieben auch keinen Sinn. Es bestünde eine neue juristische Person, eine Verrechnung mit den Einkünften der Eheleute entfiele.

2. Ist bei Gründung einer Personengesellschaft die Abschreibung der Gebäude-Werbungskosten und die Verrechnung mit sonstigen Einkünften möglich?

Ja, es muß keine neue Personengesellschaft gegründet werden, die Eheleute sind schon betreffend des Grundstückes eine Personengesellschaft. ( Grundstücksgemeinschaft)Eine seperate Gewinnfeststellung für diese ist aber bei Eheleuten nicht erforderlich. Die sich aus der Anlage V ergebenden Einkünfte oder Verluste sind verrechenbar mit den anderen Einkünften der Eheleute.

Ganz wichtig, Umsatzsteuer:

Auch Eheleute können Unternehmer sein. Sie müssen nun aufteilen. Je nach Verwendung des Grundstücks, entweder umsatzsteuersteuerfreie Vermietung zu Wohnzwecken oder umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Geschäftsleute oder Nutzung zu eigenen gewerblichen/unternehmerischen Zwecken, können Sie nach korrekter Aufteilung die Ihnen in Rechnung gestellten Umsatzsteuern zur Erstattung beim FA beantragen.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de


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