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Frage geschrieben am 31.10.2014 21:56:08

Betreff: Vermietung und Verpachtung: eingeschränkter Mieterkreis


Rechtsgebiet: Steuererklärung
Einsatz: € 30.00
Status: Beantwortet
Ist es möglich den Kreis potentieller Mieter auf die Familie und nahe Verwandte einzuschränken? Lassen sich in diesem Fall trotzdem bei Leerstand Verluste (Werbungskosten) abziehen? Vermietungsbemühungen durch Inserate etc, sind in diesem Fall nicht vorweisbar. Sind hier negative Einkünfte nur in den Jahren einer tatsächlichen Vermietung absatzbar?

Konkrete Situation: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (ELW) vor 25 Jahren erworben. Hauptwohnung seither selbst genutzt, ELW bis Jahresmitte 2010 laufend vermietet, anschließend aufwendige Renovierung bis Frühjahr 2011. Von Juni 2011 bis Nov. 2011 Vermietung an unseren Sohn, der aus dem Ausland zurückgekehrt war. Fortsetung der Renovierung im Frühjahr 2012, die im Sept. 2012 abgeschlossen war. Seither nicht vermietet.
ESt-Bescheid 2012 vorläufig bei V+V, "da zur Zeit die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend bewertet werden kann".


Antwort geschrieben am 31.10.2014 23:09:41
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sehr gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Grundsätzlich gibt es hier keine Beschränkung des Gesetzgebers bezüglich des Personenkreises Ihrer Mieter. Früher war es einmal so, dass es bei Vermietungen an Familienmitglieder gewisse Besonderheiten gab, die inzwischen aber seit langem überholt sind.

Heute ist der Personenkreis im Falle der "verbilligten" Vermietung Nicht mehr auf die Familie beschränkt und in § 21 EStG geregelt. Der führt aus, dass wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt, die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist. Dies bedeutet, dass die Ausgaben nicht abzugsfähig sind, die auf den unentgeltlichen Teil entfallen.

Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als in vollem Umfange entgeltlich, mit der Folge, dass alle Werbungskosten abzugsfähig sind.

Das könnte somit eines Ihrer Probleme sein. Ä

Nun vermutet das FA m. E. zu Recht, das es bei Ihnen an der Gewinnerziehlungsabsicht fehlt, weil Sie heute bereits die Wohnung über 2 Jahre leer stehen lassen. Es vermutet insoweit private Beweggründe dafür. Dies gilt es dem FA zu widerlegen. Leerstandszeiten zu Renovierungszwecken gehören natürlich nicht zu den in Frage zu stellenden Zeiten.

Wenn Sie vermeiden wollen, dass das FA in Ihrem Fall die Einkunftserzielungsabsicht nicht anerkennt, sollten Sie schnellstens nachweisbare Vermietbemühungen dokumentieren. Z. B. Anzeigen, Immoscout, etc. Die objektive Beweislast, dass Ihre Vermietungsabsicht weiterhin besteht, liegt bei Ihnen.

Der Bundesfinanzhof hat u.a. den folgenden Grundsatz in dieser Angelegenheit aufgestellt:

Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abzugsfähig. Im Einzelfall kann ein besonders lang andauernder Leerstand --auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung-- dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem FG als Tatsacheninstanz obliegt, trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.

Meistens gehen die Finanzämter anfänglich von einem Fortbestehen der Einkünfteerzielungsabsicht aus und warten zunächst einige Jahre ab. Kommt die Finanzverwaltung dann allerdings zu der Erkenntnis, dass von Anfang an oder von einem bestimmten Zeitpunkt an, keine Vermietungsabsicht mehr vorlag, so werden die Steuerbescheide rückwirkend geändert. Deswegen auch der Vorläufigkeitsvermerk.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, stehe ich selbstverständlich gerne noch einmal zu deren Beantwortung bereit.

Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

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