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Frage geschrieben am 01.04.2014 20:26:16

Betreff: Vorfälligkeitsentschädigung & Maklerprovision bei Wohnungsverkauf


Rechtsgebiet: Außergewöhnliche Belastungen
Einsatz: € 20.00
Status: Beantwortet
Hallo,

ich hatte 2001 eine Eigentumswohnung gekauft, diese war finanziert und an nahe Angehörige vermietet. 2013 habe ich die Wohnung verkauft und dadurch sind mir Kosten entstanden durch Vorfälligkeit des Kredites und Makler in höhe von ca. 11000 €. Diese habe ich in der Einkommenssteuer für 2013 geltend gemacht.

Jedoch wurde dies vom Finanzamt nicht anerkannt mit der Begründung das die Wohnung verkauft wurde was bedeutet das keine absicht mehr besteht damit ein einkommen zu erziehlen.

Ist das so rechtens oder besteht die möglichkeit eines Einspruches?


Antwort geschrieben am 02.04.2014 06:59:44
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sehr gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Vorfälligkeitszinsen, und da hat das Finanzamt leider recht, stellen in Ihrem Fall keine Werbungskosten mehr dar, die im Zusammenhang mit Einkünften (ent)stehen. Grundsatz: Keine Ärmchen, keine Kekse. -:)

Es handelt sich zwar um Zinsen bzw. um Kosten die der Bank entgehen, weil Sie das Darlehn vorzeitig abgelöst haben, diese wären aber z. B. nicht oder niedriger als WK angefallen, wenn der Darlehnszins so niedrig gewesen wäre, dass eventuell gar keine Vorfälligkeitsentschädigung angefallen wäre.

Stünde das Objekt z. B. bei einer reinen Umschuldung weiter in Ihrem Besitz und würde zu Vermietungseinkünften führen, wäre die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" in der Steuererklärung abzusetzen. Nicht als Werbungskosten absetzbar ist die Vorfälligkeitsentschädigung jedoch dann, wenn der bisher vermietete Grundbesitz veräußert wird. Im beschriebenen Fall ist die Zahlung der Entschädigung nur durch den Verkauf veranlasst und steht eindeutig mit dem Veräußerungsvorgang und nicht mehr mit der Vermietung in Zusammenhang (BFH, Az. VIII R 34/04).

Beim Verkauf kann die Zahlung allerdings als Veräußerungskosten bei der Ermittlung eines eventuellen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns abgezogen werden.

Die Maklercourtage, soweit Sie Sie selbst getragen haben, stellt ebenfalls keine Werbungskosten, sondern Veräußerungskosten, wie oben erwähnt, dar.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
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