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Frage geschrieben am 23.10.2013 09:28:20

Betreff: Vorsteuer, Umsatzsteuer bei Fertiggaragen


Rechtsgebiet: Umsatzsteuer
Einsatz: € 100.00
Status: Beantwortet
Grüß Gott,

Beim Kauf von sieben Garagen möchte ich die bezahlte Vorsteuer zurückerhalten und bei der Vermietung an Privatpersonen eine Umsatzsteuerbefreiung erhalten. Wie muss ich gegenüber dem Finanzamt bei der Vermietung bei folgender Konstellation argumentieren, sprich vermieten?

Die Garagen stehen auf einem Grundstück, hier bin ich mit meinen Geschwistern gemeinsamer Eigentümer, die Finanzierung und Einnahmen laufen auf mich. Es handelt sich um ein Gewerbeobjekt mit 3000 m Fläche, bis auf 2 Wohnungen und 2 kleine Lagerabteile sind alles gewerbliche Mieter. 3 Garagen aus Altbestand werden von bestehenden gewerblichen Mietern genutzt.
Weiterhin besitze ich, nur durch ein Grundstück getrennt eine eigene Halle mit gemischter Vermietung, 4 gewerbliche und 6 private. 2 Mieter sind auch Mieter der neuen Garagen, jeweils gewerblich und privat. Weitere Mieter sind auf einer Warteliste für diverse Hallenflächen, wobei 2 Mieter, privat, sich zwischenzeitlich in Garagen eingemietet haben. Da mir die Garagen eine schnelle Weitervermietung von frei werden Flächen ermöglichen, sehe ich hier einen direkten, auch räumlichen Zusammenhang von Garage und Hallenfläche (Nebenleistungen?). Auf dem eigenen Grundstück hatte ich keine Möglichkeit zur Aufstellung der Garagen.
Vielen Dank im voraus


Antwort geschrieben am 23.10.2013 10:37:34
Marlies Zerban
Binger Str. 51, 55218 Ingelheim, Tel: 06132 78684-0, Fax: 06132 78684-29
Steuerberatung
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Umsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Grundsätzlich kommt es bei der von Ihnen geplanten Vermietung nicht auf die baulichen Verhältnisse an, sondern auf die wirtschaftliche Nutzung. Ein Gebäude oder Grundstücksteil kann umsatzsteuerlich Verwendung finden, auch wenn es gemischt-genutzt wird. Eine Aufteilung der Nutzungsfläche ist dann vorzunehmen je nach Verwendung.

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Bei Vermietung an einen Unternehmer kann jedoch Umsatzsteuer erhoben werden und entsprechen Vorsteuer geltend gemacht werden.
Im Umsatzsteuerrecht spricht man bei dem Leistenden (hier Sie als Vermieter) und dem gewerblich nutzenden Mieter von einem "Unternehmer" im Sinne des UStG. Damit eine umsatzsteuerpflichtige Miete möglich ist, muss Ihr Mieter selbst in vollem Umfang vorsteuerabzugsberechtigt sein. Ein Arzt z.B. ist auch "Unternehmer" iSd UStG, da er aber nur steuerfreie Umsätze erbringt, kann man an ihn nicht umsatzsteuerpflichtig vermieten.

§ 9 UStG
Verzicht auf Steuerbefreiungen

(1) Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 8 Buchstabe a bis g, Nr. 9 Buchstabe a, Nr. 12, 13 oder 19 steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.

(2) Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a), bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a) und bei den in § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe b und c bezeichneten Umsätzen nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen.

HIer im letzen Satz ist der Mieter (Unternehmer) gemeint.

Sie sind dann bei gemischt - genutzten Grundstücken verpflichtet, einen Aufteilungsmaßstab vorzulegen, nach welchen die Vorsteuerbeträge um die Anteile gekürzt werden,
Der BFH hat dies in einer Entscheidung in diesem Jahr noch einmal bestätigt. Dabei ist auf die Verhältnisse der gesamten Umsätze im Besteuerungszeitraum abzustellen.

Sie zeigen dem Finanzamt durch die Aufnahme von Vorsteuerbeträgen in die erste mögliche Umsatzsteuervoranmeldung an, dass Sie die Grundstücke Ihrem Unternehmenvermögen zugeordnet haben. Sie sollten daher nicht erst eine Umsatzsteuerjahreserklärung abgeben, sondern bei Beginn der Mietverhältnisse monatlich oder auf vor Beginn der Vermietung, wenn Sie nur Aufwendungen haben.

Unklar bleibt nach Ihrem Sachverhalt, ob Sie das Grundstück umsatzsteuerpflichtig kaufen. Ist dort bereits eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung vorhanden?

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin



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