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Frage geschrieben am 03.03.2014 20:00:14

Betreff: Vorsteuerabzug bei Sonderbetriebsvermögen I (Herstellungskosten Bürogebäude)


Rechtsgebiet: Umsatzsteuer
Einsatz: € 75.00
Status: Beantwortet
Derzeit bin ich als Geschäftsführer einer GmbH tätig, aber kein Gesellschafter.

Im Rahmen einer Umstrukturierung soll diese GmbH zum Stichtag 01.01.2015 von einer GmbH & Co. KG (Holding) zum Nominalwert des Stammkapitals übernommen werden.

Die GmbH & Co. KG befindet sich gerade in der frühen Gründungsphase, d.h. die Einzahlung der Einlagen ist für Mitte des Jahres 2014 vorgesehen. Es wird vier Kommanditisten mit jeweils 25.000,-- € Einlage geben, einer davon werde ich sein.

Zeitlich etwas nachgelagert, aber vor dem 01.01.2015 werden von der GmbH & Co. KG zwei weitere, operativ tätige GmbH's gegründet werden. Bei allen vier GmbH's, also auch der Komplementär-GmbH der KG, werde ich Geschäftsführer zeichnen.

Derzeit bin ich gerade in der finalen Planungsphase für ein neu zu erstellendes Bürohaus auf meinem Privatgrundstück, was dann entweder der am 01.01.2015 zu übernehmenden "Alt-GmbH" oder der neuen GmbH & Co. KG vermietet werden soll. Es wird sich um eine 100 % betriebliche Nutzung handeln.

So weit zum grundlegenden Sachverhalt.

Wie ich nun als steuerlich relativ Unbedarfter hörte, würde das Bürohaus als "Sonderbetriebsvermögen I" eingestuft werden (können oder müssen?)", wenn ich dieses der GmbH & Co. KG vermieten würde.

Stimmt das so und würde dieses auch bei einer Vermietung an die "Alt-GmbH" gelten?

Ist es sinnvoll, dieses Bürohaus als "Sonderbetriebsvermögen I"einstufen zu lassen?

Wenn ja, wie stelle ich dann sicher, dass ich für die kompletten Herstellungskosten für das Bürohaus auch den gesamten Vorsteuerabzug vornehmen kann, wenn der Baubeginn einige Monate vor Gründung der GmbH & Co. KG liegt?

Heute bin ich als "Privatmann" noch nicht vorsteueabzugsberechtigt.








Antwort geschrieben am 03.03.2014 23:01:33
Patrick Färber
Brunnenstr. 31, 79312 Emmendingen, Tel: 0, Fax: 0
Umsatzsteuer, Einkommenssteuer, Unternehmenssteuern, Steuerrecht, Steuerpflicht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Sachverhaltsschilderungen deuten darauf hin, dass es sich um eine größere Operation handelt, der im Einzelnen einer steuerlichen Begleitung und Flankierung durch einen Steuerberater vor Ort bedarf. Meine Ausführungen können daher nur einen Überblick geben und den Einstieg in weitere Gestaltungsüberlegungen bilden. Aufgrund des beschriebenen Sachverhaltes kann ich Ihre Fragen wie folgt zumindest grundlegend beantworten:

1) Sonderbetriebsvermögen
Was Sie da gehört haben ist korrekt: Wenn Sie an der zu gründenden GmbH & Co. KG mit einer Einlage beteiligt sind und somit Mitunternehmer werden, dann führt die Tatsache, dass Sie ein in Ihrem Eigentum stehendes Gebäude an „Ihre" GmbH & Co. KG vermieten, dazu, dass das Gebäude rein ertragsteuerlich dem Betriebsvermögen der KG zugeordnet wird – hier als „Sonderbetriebsvermögen I ". Allerdings ist es so, dass Sie hier nicht eine Wahl haben, sondern die Zuordnung erfolgt in diesem Fall zwingend.

Steuerlich wird auf Ebene der PersG das Ergebnis laut Gesamthandsbilanz ermittelt und dann auf der 2. Stufe die Ergebnisse aus dem Sonderbetriebsvermögen (und auch aus Ergänzungsbilanzen) hinzuaddiert und bei der steuerlichen Gewinnverteilung den einzelnen Gesellschaftern vorab individuell zugewiesen. Sie finden also Ihr Gebäude (samt Einnahmen und Ausgaben) im steuerlichen Betriebsvermögen der PersG wieder.

Wenn Sie das Gebäude an eine GmbH vermieten würden, dann würde die Qualifikation als Sonderbetriebsvermögen NICHT eintreten (Trennungsprinzip bei Kapitalgesellschaften). Wenn Sie dort auch kein Gesellschafter sind, dann sind auch keine Probleme beim Fremdvergleichsgrundsatz bezüglich der Miethöhe zu erwarten, da dies nur bei Vertragsverhältnissen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter problematisch wäre.

Folge der Qualifikation als Sonderbetriebsvermögen ist u.a. , dass:
• Ihr Gebäude ertragsteuerlich als (Sonder-)Betriebsvermögen „verstrickt" ist, d.h. Wertsteigerungen bzw. stille Reserven sind bei der späteren „Entnahme" in das Privatvermögen zu versteuern (unabhängig von einer Haltedauer).

• Sie nicht etwa Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), sondern Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen, § 15 EStG, in Form von sog. Sonderbetriebseinnahmen abzüglich Sonderbetriebsausgaben, die auf Ebene der PersG erfasst werden.

• Sie ggf. für die Vermietung bilanzieren müssen (was kein Nachteil sein muss).

Ob (Sonder)Betriebsvermögen vorteilhaft oder nachteilhaft ist, kann man so pauschal nicht sagen, da die Eigenschaft als Betriebsvermögen im Vergleich zur Eigenschaft als Privatvermögen Vor- und Nachteile bringt. Betriebsvermögen wird steuerlich vielfach begünstigt (z.B. bei Übertragungen, bei Schenkungen), aber auch benachteiligt, insbesondere wenn es nach langer Zeit wieder in das Privatvermögen überführt wird und stille Reserven (Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert in der Buchführung) zu versteuern sind.
Wenn Sie die Immobilie z.B. im Privatvermögen haben und vermieten, müssen Sie bei einer Veräußerung lediglich die „Spekulationsfrist" im Auge behalten.
Im Einzelnen sollten Sie dies mit einem Kollegen vor Ort genauer diskutieren.

2) Umsatzsteuer

Getrennt von der ertragsteuerlichen Beurteilung ist die umsatzsteuerliche Seite zu betrachten. Wenn Sie als „Privatmann" eine Immobilie vermieten, so sind Sie umsatzsteuerlich bereits ein „Unternehmer". Als solcher haben Sie die Wahl, je nach Umfang der Nutzung das Wirtschaftsgut zu 100% oder weniger (aber mindestens 10%) dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zuzuordnen. Mit dieser Zuordnung dokumentieren Sie, dass Sie zu diesem Zeitpunkt (nach außen dokumentierbar) beabsichtigen, steuerpflichtige Umsätze zu erzielen, womit der Vorsteuerabzug gegeben ist.

Die Vermietung von Gebäuden per se ist nach der Umsatzsteuer-Grundregel ein steuerfreier Umsatz, der jedoch einer Option zur Steuerpflicht zugänglich ist. Das bedeutet, dass Sie auch voll umsatzsteuerpflichtig vermieten können (mit der Folge Vorsteuerabzug), sofern der Mieter das Gebäude selbst für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet. So müsste die Alt-GmbH z.B. umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielen. Die GmbH hätte den vollen Vorsteuerabzug und Sie müssten Ihre Mieteinnahmen der Umsatzsteuer unterwerfen.

In diesem Zusammenhang ist jedoch auf das Thema „Vorsteuerberichtigung" hinzuweisen, die dazu führen kann, dass im Falle einer Änderung der Nutzungsverhältnisse bei der Vermietung des Gebäudes ein anfangs zu 100% geltend gemachter Vorsteuerabzug wieder korrigiert werden müsste. D.h. wenn Sie aus allen Kosten zunächst vollen Vorsteuerabzug geltend machen würden und später – um einen Extremfall zu bilden- doch nicht umsatzsteuerpflichtig, sondern umsatzsteuerfrei vermieten (statt 100% umsatzsteuerpflichtig dann 0% steuerpflichtig), so muss der komplette Vorsteuerabzug korrigiert werden (Vorsteuerberichtigungszeitraum ist 10 Jahre).

In die gleich Falle könnte –im Falle eines späteren Verkaufs- ein Erwerber fallen, wenn keine Umsatzsteuerklausel im Vertrag aufgenommen wird.

Im Ergebnis steht also die erst später zu gründende GmbH & Co. KG dem Thema Umsatzsteuer grundsätzlich nicht entgegen, da entscheidend ist, ob Sie umsatzsteuerlich Unternehmer werden und das Wirtschaftsgut dem Unternehmensvermögen zuordnen.

So insgesamt haben Sie –als „steuerlich relativ Unbedarfter" sicherlich weniger „Sorgen" und weniger Komplexität, wenn Sie die Qualifikation als Sonderbetriebsvermögen vermeiden.

Die Kombination Personengesellschaft-Sonderbetriebsvermögen-Umsatzsteuer birgt einige Komplexität und sollte nicht ohne steuerliche Beratung angegangen werden.

Ich hoffe dennoch, einige grundsätzliche Fragen und die wichtigsten Punkte für eine vertieftere Vor-Ort-Beratung geliefert zu haben.


Patrick Färber
Steuerberater
post@richtig-gegensteuern.de


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