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Frage geschrieben am 06.06.2014 15:51:31

Betreff: Werbungskosten - Afa - für noch zu vermietendes Grundstück


Rechtsgebiet: Werbungskosten
Einsatz: € 30.00
Status: Beantwortet
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich und meine Freundin leben in zwei getrennten Haushalten. Bis dato haben wir keine gemeinschaftliche Steuererklärung abgegeben.

In 2013 haben wir gemeinschaftlich ein Grundstück erworben, auf welchem in 2015 ein EFH erstellt wird, welches für ca. 10 Jahre vermietet werden soll.
Der Bauantrag wird vorraussichtlich noch in 2014 gestellt.
Sämtliche Kosten wurden jeweils hälftig übernommen.

Bei der Erstellung meiner Steuererklärung für 2013 kamen nun folgende Fragen auf:

Müssen wir aufgrund des gemeinschaftlichen Objektes zukünftig eine gemeinsame Steuererklärung abgeben mit einem gemeinsamen Wohnsitz oder ist eine Erwerbergemeinschaft mit eigener Steurnummer notwendig?

Kann ich für 2013 eine eigene Steuererklärung anfertigen und dennoch in der Anlage V anteilige Werbungskosten (Kosten für die Eintragung einer Grundschuld, Schuldzinsen, Notarkosten für Grundschuld) geltend machen?

Da bisher auf dem erworbenen Grundstück kein Gebäude steht stellt sich mir zusätzlich die Frage inwiefern ich die Anschaffungsnebenkosten als Werbungskosten geltend machen kann, da ich keine Afa für ein reines Grundstück ermitteln kann.
Kann ich z.B. einen fiktiven AfA Satz von 5 % annehmen?



Für die Beantwortung bedanke ich mich bereits.





Antwort geschrieben am 06.06.2014 18:48:03
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
Bewertungen: 67 5
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Sehr geehrter Fragestellerin,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten, wobei ich einige grundsätzliche Ausführungen vorweg zum besseren Verständnis machen möchte:

Eine Zusammenveranlagung bei der Einkommensteuer kommt nur für Ehegatten gem. § 26b EStG in Betracht. Hier heißt es:
Bei der Zusammenveranlagung von Ehegatten werden die Einkünfte, die die Ehegatten erzielt haben, zusammengerechnet, den Ehegatten gemeinsam zugerechnet und, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, die Ehegatten sodann gemeinsam als Steuerpflichtiger behandelt. Dies soll gem. BVG nun auch künftig für eingetragene Lebenspartnerschaften gelten.

Diese Voraussetzungen liegen, wie Sie schildern, bei Ihnen nicht vor. D. h. im Ergebnis Sie müssen weiterhin 2 Steuererklärungen abgeben.

Wenn jedoch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartnerschaften gemeinschaftlich ein Grundstück erwerben und zusammen veranlagt werden, kann aus Vereinfachungsgründen in einer gemeinsamen Einkommensteuererklärung nebst Anlage V der Sachverhalt erklärt werden. Für eine Grundstücksgemeinschaft unter „Fremden" sieht dies anders aus.

Dadurch, dass Sie gemeinsam ein Grundstück erworben haben, um darauf später ein Gebäude zu errichten, haben Sie nämlich eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts gegründet. Eine sog. „Grundstücksgemeinschaft". Immer dann, wenn sich mehrere Personen zusammenschließen, um einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen, bildet sich automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder auch BGB-Gesellschaft.

Sie fragen weiter an, ob Sie aufgrund des gemeinschaftlichen Objektes zukünftig eine gemeinsame Steuererklärung abgeben müssen.

Das ist richtig. Sie müssen eine gemeinsame Feststellungserklärung nebst Anlage V (Sie nannten es „Erwerbergemeinschaft mit eigener Steurnummer") abgeben, in der Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemeinsam feststellen und dann quotal verteilen (50:50).

Mit der Feststellungserklärung werden Ihre negativen oder positiven Einkünfte gesondert von der eigenen Einkommensteuererklärung und einheitlich für die Beteiligten festgestellt. Es wird dadurch erreicht, dass Einkünfte nur einmal ermittelt- und dann verteilt werden. Der so ermittelte Anteil fließt sodann in Ihre jeweiligen Einkommensteuererklärungen ein. Hier wird in einer Anlage V unter Hinweis auf die Feststellungserklärung (andere Steuernummer) der jeweilige Anteil erfasst.

In der o. g. Feststellungserklärung nebst Anlage V, ermitteln Sie in einer Anlage (Excel Tabelle, o. ä. ) die Anschaffungskosten des Grundstückes. Eine AfA auf den Grund und Boden ist leider nicht möglich.

Die Finanzierungskosten stellen hier aber bereits in 2013 Werbungskosten dar. Sie können also für 2013 in der Anlage V die vollen Werbungskosten (Kosten für die Eintragung einer Grundschuld, Schuldzinsen, Notarkosten für Grundschuld) geltend machen.

Werbungskosten deswegen, weil Sie ja in der Zukunft Einkünfte mit dem noch zu errichtenden Haus erzielen wollen. (Gewinnerzielungsabsicht) Bei den Werbungskosten handelt es sich insoweit um sog. vorweggenommenen Werbungskosten. Das Ergebnis, und hier wiederhole ich mich, wird sodann verteilt.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de



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